{"id":522,"date":"2016-12-18T00:30:24","date_gmt":"2016-12-18T03:30:24","guid":{"rendered":"http:\/\/www.chequeado.com\/investigacion\/?p=522"},"modified":"2016-12-19T18:58:47","modified_gmt":"2016-12-19T21:58:47","slug":"lugares-iconicos-alquileres-irrisorios-la-situacion-de-las-concesiones-portenas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/chequeado.com\/investigacion\/lugares-iconicos-alquileres-irrisorios-la-situacion-de-las-concesiones-portenas\/","title":{"rendered":"Lugares ic\u00f3nicos, alquileres irrisorios: la situaci\u00f3n de las concesiones porte\u00f1as"},"content":{"rendered":"

Los precios que pagan algunos de los lugares m\u00e1s ic\u00f3nicos de la Ciudad de Buenos Aires al Gobierno porte\u00f1o est\u00e1n muy por debajo de los alquileres de zonas aleda\u00f1as, con montos congelados durante a\u00f1os a pesar de la inflaci\u00f3n. La Justicia investiga si hubo irregularidades en los procesos.<\/em>
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\nLos restaurantes m\u00e1s caros de Buenos Aires, el espacio m\u00e1s emblem\u00e1tico de la Ciudad de cara al r\u00edo y uno de los shoppings m\u00e1s conocidos son s\u00f3lo algunos de los espacios que concesiona el Gobierno porte\u00f1o. Son 201 predios que pagan un canon mensual para desarrollar todo tipo de actividades econ\u00f3micas y sociales, que incluyen desde discotecas hasta canchas de f\u00fatbol que funcionan debajo de las autopistas.<\/p>\n

As\u00ed enumeradas estas fotograf\u00edas podr\u00edan componer una simp\u00e1tica pel\u00edcula, aunque en la realidad, sin embargo, estas im\u00e1genes configuran el largo conflicto que todav\u00eda generan las concesiones porte\u00f1as. Una problem\u00e1tica que atraviesa a todos los gobiernos, pero que dej\u00f3 particularmente expuesta a la gesti\u00f3n de Mauricio Macri.
\nLa Ciudad recaudar\u00e1 $180 millones en 2016 por el total de esas actividades<\/strong>, informaron desde el Gobierno. Un n\u00famero que tanto la Justicia, como la Auditor\u00eda General de la Ciudad<\/strong>, la oposici\u00f3n y hasta las propias autoridades porte\u00f1as consideran demasiado bajo.<\/strong><\/p>\n

Los c\u00e1nones que pagan los concesionarios por m2 pueden ser hasta 250 veces m\u00e1s bajos que el valor de mercado en las zonas m\u00e1s acomodadas de la ciudad, seg\u00fan se desprende del an\u00e1lisis<\/a> realizado por Chequeado<\/strong> en base a los datos de ZonaProp<\/a> y Properati<\/a>, sitios especializados en el negocio inmobiliario.<\/p>\n

Los c\u00e1nones que pagan los concesionarios por m2 pueden ser hasta 250 veces m\u00e1s bajos que el valor de mercado.<\/p><\/blockquote>\n

Del otro lado, los empresarios remarcan, en cambio, que para desarrollar algunos de los proyectos realizaron inversiones a largo plazo de varios millones de d\u00f3lares<\/strong>, motivo que todav\u00eda justifica -sostienen- el bajo nivel de la cuota mensual.<\/p>\n

Los datos oficiales<\/a> muestran que los c\u00e1nones permanecieron pr\u00e1cticamente congelados entre 2008 <\/strong>($41 millones) y 2013<\/strong> ($60 millones), muy por debajo no s\u00f3lo de los valores de mercado, sino tambi\u00e9n de la inflaci\u00f3n acumulada en ese per\u00edodo. Reci\u00e9n sobre el final de la segunda gesti\u00f3n de Macri como jefe de gobierno, la recaudaci\u00f3n peg\u00f3 un salto en 2015 ($179 millones) despu\u00e9s de que las autoridades renegociaran los contratos m\u00e1s onerosos. Y, a pesar de los incrementos, los c\u00e1nones permanecen lejos de los valores de mercado.<\/p>\n

\u201cCada gesti\u00f3n se pone distintos objetivos, distintas prioridades. Siempre hay cosas que no se logran encarar o que no se encaran de la mejor manera. Los objetivos del Gobierno porte\u00f1o en los \u00faltimos a\u00f1os estuvieron enfocados en otro lado\u201d, reconoci\u00f3 a este medio Emilio Dojas, director de Concesiones del Gobierno porte\u00f1o que renunci\u00f3 esta semana (el nuevo director, Pablo Di Rocco, a\u00fan no asumi\u00f3 formalmente el cargo), sobre la gesti\u00f3n de sus predecesores en el \u00e1rea.<\/p>\n

La Justicia fue m\u00e1s enf\u00e1tica a la hora de analizar la gesti\u00f3n de PRO sobre las concesiones. La fiscal Paula Asaro impuls\u00f3 una investigaci\u00f3n por una supuesta connivencia entre los distintos funcionarios porte\u00f1os a cargo de concesiones<\/strong> en el per\u00edodo 2008-2015 y los empresarios que gozaban de los beneficiosos c\u00e1nones para defraudar a la administraci\u00f3n p\u00fablica. \u201cLas concesiones otorgadas inicialmente a t\u00edtulo gratuito se habr\u00edan concertado para eximirlos del canon por una determinada cantidad de a\u00f1os para que pudiesen recuperar lo invertido, pero a pesar de que los empresarios recuperaron en muchos casos lo invertido con creces continuaron explotando los predios bajo c\u00e1nones irrisorios<\/strong> al amparo de la conducta omisiva de los imputados\u201d, se\u00f1ala<\/a> la fiscal. En su dictamen, firmado en septiembre de 2014, Asaro agreg\u00f3: \u201cEste manejo obedeci\u00f3 claramente a un modelo sist\u00e9mico de administraci\u00f3n local en beneficio de ciertos concesionarios<\/strong> con los cuales podr\u00eda haber entablado una relaci\u00f3n de connivencia\u201d.<\/p>\n

Ezequiel Sabor, Silvia Imas y Gabriel Astarloa, los tres ex directores de Concesiones, m\u00e1s Francisco Cabrera, entonces ministro de Desarrollo Econ\u00f3mico -de quien depend\u00edan en \u00faltima instancia las concesiones- son los apuntados por la fiscal. Sus gestiones sobre las concesiones quedaron bajo la lupa de la Justicia, pero casi todos ellos tuvieron ascensos pol\u00edticos: Cabrera es ministro de Producci\u00f3n de la Naci\u00f3n, Sabor es secretario de Trabajo de la Naci\u00f3n y Astarloa es Procurador General de la Ciudad.<\/p>\n

Facundo Del Gaiso, miembro de la Auditor\u00eda de la Ciudad, asegur\u00f3 en di\u00e1logo con Chequeado<\/strong> que durante la gesti\u00f3n PRO \u201csiempre las m\u00e1s beneficiadas fueron las empresas concesionarias, sobre todo en algunas concesiones ic\u00f3nicas que pagaron muy poco\u201d. Y agreg\u00f3: \u201cHay concesiones simb\u00f3licas, como Costa Salguero y Buenos Aires Design, que tendr\u00edan que pagar diez veces m\u00e1s; otras son emblem\u00e1ticas, como el hip\u00f3dromo de Palermo, porque directamente nunca pagaron ni un peso al Estado\u201d.<\/p>\n

La causa inici\u00f3 un largo derrotero judicial que reci\u00e9n ahora, dos a\u00f1os despu\u00e9s, parece tomar impulso. El ex legislador Facundo Di Filippo (Partido Social de la Ciudad) y el diputado porte\u00f1o Gustavo Vera (Bien Com\u00fan), ambos denunciantes, pidieron que el caso sea instruido en el fuero federal, pero la jueza Mar\u00eda Romilda Servini de Cubr\u00eda rechaz\u00f3 su competencia. Esta estrategia demor\u00f3 los tiempos de la causa, que reci\u00e9n volvi\u00f3 al fuero nacional dos a\u00f1os despu\u00e9s del dictamen de Asaro, en septiembre pasado. La investigaci\u00f3n, entonces, recay\u00f3 en el Juzgado Nacional N\u00b020, a cargo de Elizabeth Pais\u00e1n. En los pr\u00f3ximos d\u00edas, la magistrada ceder\u00e1 la instrucci\u00f3n nuevamente a la fiscal Asaro, informaron fuentes judiciales.<\/p>\n

Tanto la fiscal como la oposici\u00f3n cuestionan, adem\u00e1s, la metodolog\u00eda mediante la cual se renovaron las concesiones<\/strong>. El Gobierno porte\u00f1o tiene la potestad para negociar el valor de sus inmuebles en alquiler que parte de una base cotizada por el Banco Ciudad. Una vez que ese contrato se vence, la legislaci\u00f3n prev\u00e9 que una concesi\u00f3n tiene que ser aprobada por la Legislatura siempre que su contrato supere los cinco a\u00f1os, caso contrario alcanza con la firma de un decreto del Ejecutivo porte\u00f1o. Eso sucedi\u00f3, por ejemplo, con el shopping Buenos Aires Design, cuya concesi\u00f3n fue prorrogada en 2010 (venc\u00eda en 2013) por cinco a\u00f1os sin licitaci\u00f3n ni debate en la Legislatura, aunque dentro de la ley.<\/p>\n

El Gobierno retom\u00f3 la iniciativa sobre los c\u00e1nones en los \u00faltimos meses de la gesti\u00f3n porte\u00f1a de Macri: duplic\u00f3<\/a> la recaudaci\u00f3n por ese rubro en 2015<\/strong>, seg\u00fan datos oficiales. Por un lado, se sent\u00f3 con los concesionarios de emprendimientos m\u00e1s onerosos para consensuar una suba extraordinaria<\/strong> -por fuera del contrato- y, por el otro, aplic\u00f3 modificaciones para que las subas semestrales estuvieran atadas a la inflaci\u00f3n<\/strong>. Por ejemplo, en el caso de Costa Salguero se estableci\u00f3 un \u00edndice que controla los aumentos de precios en base a distintos elementos de los negocios que funcionan dentro del predio, que abarcan desde el precio de las pelotitas de golf hasta el valor del alquiler de una de sus cocheras.<\/p>\n

\u201cQueremos que las concesiones tengan equilibrio: que no sean extremadamente onerosas para las empresas y que no sean bajas para la recaudaci\u00f3n del Estado. En ese sentido, nos estamos metiendo en la ecuaci\u00f3n de cada empresa para redeterminar cu\u00e1l es el canon adecuado que debe pagar cada uno\u201d, explic\u00f3 Dojas, en di\u00e1logo con Chequeado<\/strong>.<\/p>\n

El funcionario adelant\u00f3, adem\u00e1s, que su gesti\u00f3n iba a hacer foco especialmente en las concesiones porte\u00f1as m\u00e1s emblem\u00e1ticas, como Costa Salguero, Buenos Aires Design o el Paseo de la Recova -donde funcionan los restaurantes m\u00e1s caros de la ciudad- para determinar si hace falta un nuevo aumento en los c\u00e1nones.<\/p>\n

\u201cEs verdad que en su momento hicieron una valorizaci\u00f3n importante del lugar, pero tambi\u00e9n es cierto que esa valorizaci\u00f3n se fue amortizando con el tiempo<\/strong>\u201d, destac\u00f3 Dojas. Y adelant\u00f3 que no descartaba una nueva oleada de aumentos extraordinario de los c\u00e1nones: \u201cNo deber\u00eda haber problemas para sentarse a negociar con los concesionarios. Nuestros primeros an\u00e1lisis nos dan como resultado que todav\u00eda hay margen para subir los contratos\u201d.<\/p>\n

Cuando asumi\u00f3 como jefe de gobierno porte\u00f1o, Horacio Rodr\u00edguez Larreta dej\u00f3 la Direcci\u00f3n de Concesiones en manos del Ministerio de Modernizaci\u00f3n que encabeza Andr\u00e9s Freire. \u201cAndy\u201d, como lo conocen todos, fue uno de los m\u00e1s destacados empresarios emprendedores hasta antes de asumir como funcionario p\u00fablico. Su desembarco en Concesiones le cost\u00f3 su primer dolor cabeza. El auditor Del Gaiso\u00a0 denunci\u00f3 una supuesta incompatibilidad de Freire, que meses antes de asumir se hab\u00eda desempe\u00f1ado como director de IRSA<\/strong>, la concesionaria de Buenos Aires Design. Freire explic\u00f3 a Chequeado<\/strong> que era un director externo de la firma y que, pese a que ya no ten\u00eda relaci\u00f3n con la compa\u00f1\u00eda, iba a excusarse cada vez que le tocara intervenir en un tema relacionado con IRSA. Esta empresa, adem\u00e1s, financi\u00f3 la campa\u00f1a presidencial de Macri al aportar $500.000 en la cena para recaudar fondos, seg\u00fan consta en los registros<\/a> de PRO.<\/p>\n

La pel\u00edcula de las concesiones porte\u00f1as promete sumar nuevos cap\u00edtulos en los pr\u00f3ximos meses. Nunca, claro, ser\u00e1 una historia exenta de disputas pol\u00edticas y comerciales. El ex legislador Di Filippo sintetiz\u00f3, en di\u00e1logo con Chequeado<\/strong>, los pilares de la trama: \u00abLas concesiones fueron hist\u00f3ricamente un gran agujero negro para la administraci\u00f3n de la Ciudad<\/strong>, desde la \u00e9poca de [el ex intendente] Carlos Grosso hasta la actualidad. C\u00e1nones irrisorios, contratos precarios y vencidos y falta de control fueron moneda com\u00fan en todas las gestiones\u00bb.<\/p>\n

C\u00e1nones irrisorios, contratos precarios y vencidos y falta de control fueron moneda com\u00fan en todas las gestiones.<\/p><\/blockquote>\n

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Costa Salguero<\/strong><\/p>\n

\"costa-salguero\"<\/p>\n

Costa Salguero era hasta hace pocos meses sin\u00f3nimo de recreaci\u00f3n a orillas del r\u00edo y diversi\u00f3n nocturna para los porte\u00f1os. Vinculado con la organizaci\u00f3n de grandes eventos, el complejo de 185.000 m2<\/strong> qued\u00f3 bajo la lupa cuando la fiesta Time Warp termin\u00f3 en tragedia: cinco j\u00f3venes murieron<\/a> el \u00faltimo 15 de abril por consumir drogas sint\u00e9ticas durante una fiesta electr\u00f3nica organizada dentro del predio. La cadena de responsabilidad, sin embargo, es tan extensa como confusa: los empresarios a cargo del predio subconcesionan los pabellones y, a su vez, esos lugares son alquilados por estas \u00faltimas firmas para realizar distintos eventos. La tragedia tambi\u00e9n expuso el bajo canon de $65.000 que pag\u00f3 hasta hace pocos a\u00f1os Telemetrix SA<\/strong>, la concesionaria del complejo.<\/p>\n

Costa Salguero fue construido en 1991 por Telemetrix, la empresa que gan\u00f3 la licitaci\u00f3n organizada por la Direcci\u00f3n Nacional de Puertos, organismo entonces a cargo de esas valiosas tierras a orillas del R\u00edo de la Plata. La compa\u00f1\u00eda desembols\u00f3 US$ 19 millones para construir el predio a cambios del usufructo por 30 a\u00f1os<\/strong>, de acuerdo con lo establecido en el concurso. La concesi\u00f3n se vence, entonces, en 2021. A sabiendas del potencial del emprendimiento, cuando Fernando de la R\u00faa asumi\u00f3 como presidente tras el triunfo de la Alianza, el ex jefe de gobierno porte\u00f1o le traspas\u00f3 la concesi\u00f3n al gobierno de la Ciudad.<\/p>\n

El predio es pr\u00e1cticamente una ciudad: hoteles, discotecas, salones de fiestas, restaurantes, bares, canchas de f\u00fatbol y hasta un driving de golf funcionan en Costa Salguero. Es frecuentado por los vecinos m\u00e1s adinerados de la ciudad, que suelen utilizarlo como espacio de esparcimiento. Tambi\u00e9n por los partidos pol\u00edticos, que realizan actos de campa\u00f1a, como sucedi\u00f3 con PRO y el Frente para la Victoria en las \u00faltimas elecciones. El presidente Macri, incluso, se cas\u00f3<\/a> all\u00ed con Juliana Awada.<\/p>\n

Telemetrix recibe m\u00e1s de US$ 200.000 mensuales por el pago del alquiler de los distintos locales<\/strong> que funcionan dentro del predio, seg\u00fan consta en los documentos que la empresa entreg\u00f3 a la Legislatura despu\u00e9s de la tragedia de Time-Warp. Es decir, sus ingresos multiplican por 10 el dinero que el concesionario paga como canon mensual al Gobierno porte\u00f1o.<\/p>\n

Sus ingresos multiplican por 10 el dinero que el concesionario paga como canon mensual al Gobierno porte\u00f1o.<\/p><\/blockquote>\n

A su vez, una buena parte de los accionistas de Telemetrix se repiten en Centro Costa Salguero SA, la empresa que explota los pabellones para las organizaciones de eventos, el negocio m\u00e1s rentable del predio. Esta \u00faltima firma qued\u00f3 sospechada por haber alquilado el pabell\u00f3n en el que se organiz\u00f3 la fiesta Time Warp. Fernando Polledo Olivera, el marido de Carmen Polledo, dirigente de PRO y presidenta de la Legislatura porte\u00f1a, es uno de los accionistas de la empresa. \u00abPolledo no tiene ni tuvo participaci\u00f3n alguna en Telemetrix (la concesionaria). Cuando \u00e9l ingres\u00f3 a Costa Salguero SA, PRO no gobernaba la ciudad ni su mujer ten\u00eda cargos en el gobierno\u00bb, explicaron desde la empresa.<\/p>\n

Telemetrix pag\u00f3 un canon mensual casi simb\u00f3lico de $30.000 por mes<\/strong> hasta 2008, seg\u00fan datos oficiales. Ese a\u00f1o se firm\u00f3 un nuevo contrato con el Gobierno porte\u00f1o por el cual se ajust\u00f3 el valor del canon hasta $65.000 mensuales, con aumentos semestrales. Los incrementos se calculan en base a un \u00edndice compuesto por distintos valores de las subconcesiones que -sostienen las partes- permite medir el incremento de las ganancias. El contrato toma con herramientas de medici\u00f3n el valor del balde de las pelotitas de golf que establece la subconcesionaria; el valor del m2 cubierto diario que fija el Centro Costa Salguero para el alquiler a ferias y convenciones; el valor del alojamiento diario en una habitaci\u00f3n en base doble en el Hotel del Sol; el valor de una cochera en el estacionamiento que funciona en el predio. En la actualidad, la empresa paga un canon de $331.000 por mes.<\/strong><\/p>\n

La cotizaci\u00f3n del m2 en la zona de Costa Salguero supera, en promedio, los\u00a0 $350; mientras que Telemetrix, en cambio, paga menos de $2 por m2<\/strong> a la Ciudad, seg\u00fan se desprende del an\u00e1lisis<\/a> realizado en un hackat\u00f3n de Chequeado (ver Recuadro). Desde la empresa, sin embargo, destacaron la inversi\u00f3n de US$ 19 millones que realizaron para construir el predio. \u00abTelemetrix recibi\u00f3 un espacio en el que no hab\u00eda construcci\u00f3n alguna. All\u00ed la empresa, a su propio cargo, debi\u00f3 ganar al R\u00edo de la Plata alrededor de 17 hect\u00e1reas a trav\u00e9s de distintas obras. Dentro de cinco a\u00f1os, el Gobierno porte\u00f1o se beneficiar\u00e1 no s\u00f3lo con dicha inversi\u00f3n, sino tambi\u00e9n con la numerosa cantidad de construcciones realizadas\u00bb, sostuvieron desde la empresa ante la consulta de este medio.<\/p>\n

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