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Esta nota tiene más de un año

Qué dice la actual Ley de Alquileres que se busca modificar o derogar

Si tenés sólo unos segundos, leé estas líneas:
  • La norma en vigencia fue impulsada durante el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos) y sancionada en 2020, ya bajo la gestión de Alberto Fernández (Frente de Todos).
  • Regula, entre otros aspectos, la forma y el plazo de actualización del monto del alquiler, la duración del contrato y las garantías. 
  • Especialistas coinciden en afirmar que la ley produjo una retracción de la oferta y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. En el Congreso hay 2 dictámenes que impulsan su modificación, mientras que el Gobierno analiza suspenderla a través de un DNU. 

Última actualización: 05/04/2022.

La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, está vigente desde el 30 de junio de 2020. Para los especialistas, en estos 2 años la norma “destruyó el mercado”, porque generó una retracción de la oferta de inmuebles y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. En cambio, una agrupación de locatarios, Inquilinos Agrupados, la defiende

A fines de marzo último, diputados nacionales del oficialismo y de la oposición llegaron a un acuerdo para empezar a debatir, a partir de abril, modificaciones a la ley actual o bien, directamente, su derogación. Tras varias semanas de deliberaciones en comisiones, el 22 de junio último el oficialismo y la oposición emitieron sendos dictámenes modificando la ley actual, al no llegar a consensuar un único texto para llevar al recinto. Sin embargo, hasta el momento ninguna de las 2 opciones se trató en el Congreso

En tanto, el Gobierno nacional analiza la posibilidad de suspender por 180 días la actual ley a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), volviendo al sistema de alquileres que existía antes de la sanción de la norma actualmente vigente. 

En esta nota te contamos qué dice la actual Ley de Alquileres -respecto de contratos para vivienda, no comerciales ni de otro tipo-, que regula y establece obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino, como la duración mínima del contrato, la forma y el plazo de actualización, y qué garantías se pueden presentar.

¿Cuánto tiempo como mínimo debe durar el contrato?

Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para un contrato de alquiler era de 2 años y ahora es de 3. La ley dice que, “si carece de plazo expreso y determinado mayor”, el contrato “se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años”. Además, a partir de la vigencia de esta ley los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).

¿Cada cuánto debe actualizarse el monto del alquiler?

La norma señala que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales

¿Cómo se actualiza el monto del alquiler?

Antes de la vigencia de esta norma no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler. La ley introdujo una novedad: “Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL). En base a estos datos, Chequeado desarrolló una calculadora de alquileres, que permite obtener el valor de actualización de los precios con sólo 2 datos: la fecha de firma del contrato y el valor del alquiler. 

¿Qué garantías se pueden admitir?

La ley abrió un abanico de garantías posibles para que los contratos no se ciñan al aval de un propietario. Dice que el inquilino debe proponer al propietario “al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente”. 

En caso de ser más de un inquilino, la ley dice que “deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos” y que el propietario del inmueble “no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación”, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces.

¿Quién paga las expensas?

La ley reguló un aspecto sobre el cual no había nada escrito: que las expensas las debe pagar el inquilino pero sólo “aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”. Es decir que al inquilino no se lo puede cargar con el pago de expensas extraordinarias; por ejemplo, aquellas que llegan por obras en el edificio para el suministro de gas.

¿Qué pasa con el depósito de garantía que debe pagar el inquilino?

La ley dice que no pueden ser “por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler” y que, al finalizar el contrato, el propietario deberá devolver el depósito “mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler”.

¿Qué pasa cuando un inquilino quiere rescindir el contrato?

La ley dice que el contrato puede ser resuelto anticipadamente por el inquilino cuando la notificación al propietario “se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato”, en cuyo caso “no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto”. La ley dice que si pasaron 6 meses de contrato, el inquilino debe “notificar en forma fehaciente su decisión” al propietario “con al menos un mes de anticipación”. 

Si se rescinde el contrato en el primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario “en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

¿Qué espacios políticos apoyaron esta ley?

La ley -que consistió en modificaciones al Código Civil y Comercial– obtuvo la media sanción el 20 de noviembre de 2019, a 20 días de finalizar el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos). El resultado fue 191 votos afirmativos 0 negativos y 24 abstenciones (con 41 ausentes). De las 24 abstenciones, 18 fueron del PRO -bloque del que curiosamente surgió la iniciativa, de la mano del entonces diputado Daniel Lipovetzky-

En el Senado, la ley obtuvo sanción definitiva el 11 de junio de 2020, en plena cuarentena, bajo el gobierno de Alberto Fernández (Frente de Todos). El resultado fue 41 afirmativos, 0 negativos, 0 abstenciones y 31 ausentes. Todos los votos afirmativos fueron del Frente de Todos y de sus aliados Alberto Weretilneck (Juntos Somos Río Negro) y Magdalena Solari Quintana (Misiones). Ningún senador de Juntos por el Cambio participó de esta votación.

¿Por qué se busca modificar o derogar la actual ley?

Entre especialistas, corredores inmobiliarios y los propios legisladores nacionales -muchos de los cuales votaron a favor de la norma en vigor- (ver acá, acá y acá) hay consenso respecto de que la Ley de Alquileres debe ser reformada para modificar algunas regulaciones consideradas perniciosas para el mercado, tales como el plazo mínimo de los contratos (para bajarlo de 3 años a 2) y el método de actualización (dejar de lado el ICL y dejar que las partes lo decidan libremente, o bien que haya índice alternativos al ICL)

Sostienen que la ley provocó consecuencias en un sentido opuesto al de su propósito, porque achicó la oferta de inmuebles en alquiler y, por ende, dificulta el acceso a la vivienda de los inquilinos, además de obligarlos a pagar aumentos que, sin el ICL, podrían haber sido menores.

 

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Actualización 23/06/2022: esta nota se actualizó para consignar que en la Cámara de Diputados se emitieron dictámenes del oficialismo y de la oposición modificando la ley vigente.
Actualización 07/04/2022: esta nota se actualizó para agregar la postura de una agrupación de locatarios, Inquilinos Agrupados.
Actualización 05/04/2023: se incorporaron los últimos datos disponibles a la fecha.

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Comentarios

  • Daniela22 de agosto de 2022 a las 5:45 pmDani
  • Marcela Alejandra Ruiz25 de agosto de 2022 a las 6:45 pmLa verdad esta ley nueva te,pone en alarma.Que va pasar un año despues quien sabe?estas leyes solo sirven para el que alquila, porque como siempre al inquilino lo joden.En que se basan para el porcentaje del aumento anual,la gente tiene que comer,a donde va a parar esto desastre...
  • Dlc6 de octubre de 2022 a las 12:13 pmEstoy en el 3er año de alquiler y el locatario cambió de inmobiliaria para cobrarme más caro el departamento a seis meses de acabar el contrato. Soy estudiante y durante tres años jamás quedé a deber ni un mes ni me atrasé en el pago. No tiene consideración por nada, un hambre de plata. XD Pero me dicen que por ley ahora debo pagarles el porcentaje de lo que fue la inflamación y un dpto de 11.000 se me iría a más o menos 25.000 ? pero firmé ni contrato en Agosto del 2020 pagando un mes extra incluso sin habitarlo para que me lo guardarán. Debo buscar otro lugar donde vivir? Dicen que la ley me permitió joder a un buen hombre. Wtf? La mala soy yo?. Necesito asesoría. Esta nueva inmobiliaria a la que se cambió el locador ya me garcó dos veces en alquileres anteriores haciendo contratos sobre los míos. Ayuda.
  • Karina6 de abril de 2023 a las 9:50 amBuenos dias....fui a ver un ph en villa devoto.d 3 amb todo destruido la ventana d la habitación da al patio d la casa d adelante....fui a la inmobiliaria d beccar d la av centenario 1782. Un feriado 24 d marzo 2023 a la tarde. Me pidio...garantía propietaria,recibo d sueldo dl garante.2 meses d deposito 1 mes d alquiler d 80 mil.el 60 % d comisión para la inmobiliaria, mas gastos d honorarios.contrato por 6 meses.para aumentarme cada 6 meses y no anual.cuando le pregunte si el contrato va a estar declarado en el afip me dijo no.q eso se arregla🤔?me pidió fortuna d plata y encima el aumento segun el costo d vida...o sea no sabemos q vamos apagar.. me parece q lo q habria q frenar es la suba d la inflación y q pongan el porcentaje q se debe pagar el anual...cosa q sabes q vas a pagar cierta cantidad. Asi estaremos a la deriva...con el corazon en la boca ...yo a la inmobiliaria le tuve q decir q no estaba d acuerdo con lo q me propone porq tengo una hija d 6 años,mi esposo trabaja d taxista y yo empleada domestica...no puedo mudarme y esperar 6 meses sin saber q nos venian despues y q tampoco me sirve un contrato q no este declarado en la afip...porq el aumento q se fue mucho fue desde q empezaron a pedir a los propietarios q deben abonar a la afip...y estos propietarios no lo va a pagar..lo paga el inquilino por eso la suba absurda d los alquileres...ahhh tamb debia pagar la renta mas los serivicios d agua,gas y luz...eso esta bien...pero renta? Los propietario en si pierden mucho dinero dejando la casa sola...porq deben abonar igual.nosotros somos muy responsable dl cuidado d los q nos alquilan incluyo le arreglamos les pintamos y si keremos modificar algo lo consultamos cosa q es parte d su futuro...cuidamos como si fueran nuestras... tamb sé q hay inquilinos q destruye y tamb sé q hay propietario q no kiere arreglar nada...solo kieren plata nomás Saludos
  • Fabuana Quinteros20 de agosto de 2023 a las 9:10 pmMe vence el contrato de vivienda en 10 días...NO ENCTRO Nada para Alquilar...me piden el desalojo...vivo con mis dos hijos de 22 Y 26 Años...ESTOY AL DIA CON MIS PAGOS. Cual es Mi Derecho de quedarme hasta que se normalice La ACTUAL SITUACION ALQUILER DE VIVIENDA...,?
  • Natalia30 de agosto de 2023 a las 9:23 amChequeado: no está chequeado esta parte de la nota "Especialistas coinciden en afirmar que la ley produjo una retracción de la oferta y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. " Quienes son los especialistas? En base a qué tipo de estudio se basan esas afirmaciones?
  • Jose2 de noviembre de 2023 a las 5:44 amestoy con el contrato de la vieja ley ajustes cada año ya me ajustaron en mayo 100% ahora me kieren ajustar 60% para mi en todo caso seria un 20% mas x la inflasion. Pueden ajusrme eso?

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