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Qué dice la actual Ley de Alquileres que el Congreso busca modificar o derogar

Si tenés sólo unos segundos, leé estas líneas:
  • La norma en vigencia fue impulsada durante el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos) y sancionada en 2020, ya bajo la gestión de Alberto Fernández (Frente de Todos).
  • Regula, entre otros aspectos, la forma y el plazo de actualización del monto del alquiler, la duración del contrato y las garantías. 
  • Especialistas coinciden en afirmar que la ley produjo una retracción de la oferta y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. Esta semana se comienzan a debatir en la Cámara de Diputados posibles cambios a la norma.

Última actualización: 23/6/2022.

La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, está vigente desde el 30 de junio de 2020. Para los especialistas, en estos 2 años la norma “destruyó el mercado”, porque generó una retracción de la oferta de inmuebles y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. En cambio, una agrupación de locatarios, Inquilinos Agrupados, la defiende

A fines de marzo último, diputados nacionales del oficialismo y de la oposición llegaron a un acuerdo para empezar a debatir, a partir de abril, modificaciones a la ley actual o bien, directamente, su derogación. Tras varias semanas de deliberaciones en comisiones, el 22 de junio último el oficialismo y la oposición emitieron sendos dictámenes modificando la ley actual, al no llegar a consensuar un único texto para llevar al recinto.

En esta nota te contamos qué dice la actual Ley de Alquileres -respecto de contratos para vivienda, no comerciales ni de otro tipo-, que regula y establece obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino, como la duración mínima del contrato, la forma y el plazo de actualización, y qué garantías se pueden presentar.

¿Cuánto tiempo como mínimo debe durar el contrato?

Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para un contrato de alquiler era de 2 años y ahora es de 3. La ley dice que, “si carece de plazo expreso y determinado mayor”, el contrato “se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años”. Además, a partir de la vigencia de esta ley los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).

¿Cada cuánto debe actualizarse el monto del alquiler?

La norma señala que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales

¿Cómo se actualiza el monto del alquiler?

Antes de la vigencia de esta norma no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler. La ley introdujo una novedad: “Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).

¿Qué garantías se pueden admitir?

La ley abrió un abanico de garantías posibles para que los contratos no se ciñan al aval de un propietario. Dice que el inquilino debe proponer al propietario “al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente”. 

En caso de ser más de un inquilino, la ley dice que “deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos” y que el propietario del inmueble “no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación”, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces.

¿Quién paga las expensas?

La ley reguló un aspecto sobre el cual no había nada escrito: que las expensas las debe pagar el inquilino pero sólo “aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”. Es decir que al inquilino no se lo puede cargar con el pago de expensas extraordinarias; por ejemplo, aquellas que llegan por obras en el edificio para el suministro de gas.

¿Qué pasa con el depósito de garantía que debe pagar el inquilino?

La ley dice que no pueden ser “por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler” y que, al finalizar el contrato, el propietario deberá devolver el depósito “mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler”.

¿Qué pasa cuando un inquilino quiere rescindir el contrato?

La ley dice que el contrato puede ser resuelto anticipadamente por el inquilino cuando la notificación al propietario “se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato”, en cuyo caso “no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto”. La ley dice que si pasaron 6 meses de contrato, el inquilino debe “notificar en forma fehaciente su decisión” al propietario “con al menos un mes de anticipación”. 

Si se rescinde el contrato en el primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario “en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

¿Qué espacios políticos apoyaron esta ley?

La ley -que consistió en modificaciones al Código Civil y Comercial– obtuvo la media sanción el 20 de noviembre de 2019, a 20 días de finalizar el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos). El resultado fue 191 votos afirmativos 0 negativos y 24 abstenciones (con 41 ausentes). De las 24 abstenciones, 18 fueron del PRO -bloque del que curiosamente surgió la iniciativa, de la mano del entonces diputado Daniel Lipovetzky-

En el Senado, la ley obtuvo sanción definitiva el 11 de junio de 2020, en plena cuarentena, bajo el gobierno de Alberto Fernández (Frente de Todos). El resultado fue 41 afirmativos, 0 negativos, 0 abstenciones y 31 ausentes. Todos los votos afirmativos fueron del Frente de Todos y de sus aliados Alberto Weretilneck (Juntos Somos Río Negro) y Magdalena Solari Quintana (Misiones). Ningún senador de Juntos por el Cambio participó de esta votación.

¿Por qué se busca modificar o derogar la actual ley?

Entre especialistas, corredores inmobiliarios y los propios legisladores nacionales -muchos de los cuales votaron a favor de la norma en vigor- (ver acá, acá y acá) hay consenso respecto de que la Ley de Alquileres debe ser reformada para modificar algunas regulaciones consideradas perniciosas para el mercado, tales como el plazo mínimo de los contratos (para bajarlo de 3 años a 2) y el método de actualización (dejar de lado el ICL y dejar que las partes lo decidan libremente, o bien que haya índice alternativos al ICL)

Sostienen que la ley provocó consecuencias en un sentido opuesto al de su propósito, porque achicó la oferta de inmuebles en alquiler y, por ende, dificulta el acceso a la vivienda de los inquilinos, además de obligarlos a pagar aumentos que, sin el ICL, podrían haber sido menores.

 

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Actualización: 23/6/2022: esta nota se actualizó para consignar que en la Cámara de Diputados se emitieron dictámenes del oficialismo y de la oposición modificando la ley vigente.
Actualización, 7/4/2022: esta nota se actualizó para agregar la postura de una agrupación de locatarios, Inquilinos Agrupados.

Temas

Comentarios

  • Adriana5 de abril de 2022 a las 2:43 pmEste país es un desastre, no sabes q vá a pasar mañana y quieren un contrato a largo plazo. Cuánto cobras?? Con una inflación de un 74% , aproximadamente, con variables económicas q no te dejan vivir. Es inviable vivir aquí.
  • Ricardo5 de abril de 2022 a las 3:14 pmQue la ley de alquileres no Venecia ni el inquilino ni al propietario porq el propietario no se siente inseguro a tantos años 3 y para mí como propietario tendrían que ser las inmobiliaria conseguir el inquilino y dejar que entre partes se arreglen los montos yo te digo que es más beneficioso tendrían si que poner un límite de un porcentual maximo por año para los vivos que no entienda que la gente tiene que vivir y comer y no matarlo ese es mi pensamiento con la ley yo hace más de 15 años que los garante son con sueldo y no propiedad gracias
  • Julian Corvaglia7 de abril de 2022 a las 1:52 pmYa antes de la Ley de Alquileres había sólo en CABA más de 138 mil viviendas vacías, según un informe oficial del IVC porteño. La ley actual ha beneficiado a los inquilinos. Es falso que la oferta bajó debido a la Ley de Alquileres, como muestra el gráfico que se puede ver en este vínculo o enlace: http://maureinmobiliaria.com/indice-oferta-inmobiliaria/ Lamento decir que la nota es tendenciosa a favor de las inmobiliarias y los partidos de oposición (derecha). La mayoría de los inquilinas, lógicamente, está a favor de un plazo de 3 años de los alquileres y de que suban al año. Basta para saber eso consultar a la organización Inquilinos Agrupados (https://twitter.com/InquilinosAgrup)
  • jose enrique alvarez8 de abril de 2022 a las 1:38 amtambién deberían modificar lo que se paga en el afip en cuanto ala cantidad de alquileres por ej. dos locaciones que posea un ciudadano denaria estar eximido del pago ala afip lo cual beneficiaria a las dos partes ya que se trata de pequeños propietarios que tal ves tengan esa propiedad de una herencia
  • Gabriel8 de abril de 2022 a las 4:53 pmNo conocemos al sr Griselli y ciertamente no representa los intereses de ningún sector inquilino. Basta buscar su supuesta asociación para verificar que no existe.
  • Inquilino19 de abril de 2022 a las 10:18 pmLa parte de expensas está incompleta. Falta "independientemente de que sean consideradas comunes o extraordinarias"
  • Alcario Trasperpti22 de abril de 2022 a las 8:23 amSostienen sin razones basadas en datos oficiales. Sin evidencia empírica suficiente. Hay varios investigadores que han demostrado que en CABA la restricción de la oferta de alquileres comenzó antes de la vigencia de la actual ley de Alquileres.
  • Cris22 de abril de 2022 a las 9:07 pmDe sacar a los ocupas, nada.
  • Benito23 de abril de 2022 a las 11:37 pmDesinformaciones que podrían resultar peligrosas... -_- No sienten verguenza en decir que esta chequeado, cuando se refieren a "la opinion de los expertos" tomandola como verdad y sabiendo que es una falacia?
  • Natalia25 de abril de 2022 a las 8:18 amDeben modoficar la ley con respecto a los desalojos. Muchos dueños tienen miedo de alquilar y mas si vienen con niños. Modificar eso de que si tienen hijos no se los puede sacar. Se acabarian las vivas y despues ver el tema de los depositos de garantia. por que un deposito no te cubre ni siquiera los gastos ni de pintura.
  • Defensor de inquilinos28 de abril de 2022 a las 1:23 pmAhora falta que actualicen la nota con las decenas de agrupaciones de inquilinos que opinan que la ley sirve y hay que defenderla, no? digo, pueden escuchar las exposiciones en el congreso para entender que esta movida es de las inmobiliarias, que incumplen la ley y quieren legalizar el abuso que YA cometen.
  • natalia29 de abril de 2022 a las 12:11 pmque pasa si el propietario no quiere declararlo en afip?
  • Andres30 de abril de 2022 a las 7:21 amEsta publicación es tendenciosa. Una pena que chequeado se vea subjetivado por los intereses de los propietarios cuando se jacta de tener una editorial de chequeo. Cuál es el argumento estadístico del "maleficio al mercado"? Se pasan diciendo que la inflación tiene que ser parámetro de los precios cuando los sueldos de los inquilinos no suben a la par, y de eso sí hay evidencia estadística. Por qué el volumen de la nota es 80% punto de vista de propietarios y 20% de inquilinos?
  • Inquilina10 de mayo de 2022 a las 10:22 amYo no soy de caba, estoy buscando alquilar y es imposible aun con dos sueldos. No puedo pagar 70000 más expensas un dpto de un dormitorio. Es una locura
  • Lina moreno10 de mayo de 2022 a las 12:42 pmQuería consultar lo siguiente: si el dueño quiere presindir del contrato donde está de por medio una inmobiliaria, depósito,gastos y demas. Que se hace en estos casos como inquilino?
  • Yanina11 de mayo de 2022 a las 3:45 pmNo tiene sentido que discutan ninguna ley si no las cumplen, para alquilar siguen pidiendo garantía propietario, nadie emite factura (aunque se alquile por inmobiliaria) yo necesito que me alquilen con factura y no consigo. También conozco gente que alquila por inmobiliaria y le hacen aumentos semestrales... entonces primero vean que se cumpla.
  • Liliana Bruszo20 de mayo de 2022 a las 12:51 amDicen que las expensas que solo tienen que pagar los inquilinos son las ordinarias, eso sería portero, luz, gas de lugares comunes, arreglos de ascensores y revisiones mensuales, vigilancia si hubiere, materiales de limpieza. Pero los administradores dicen no hay expensas extraordinarias!!!! En mi caso arreglaron todos los departamentos que no arreglaron durante décadas, la loza radiante de muchos departamentos, eso es cambio de TODO!!! y todo tengo que pagar yo. Dicen que ya no hay extraordinarias. POR FAVOR CAMBIEN ESTO!!!
  • Gaston21 de mayo de 2022 a las 6:40 pmNo tienen que modificaría, tienen que hacer cumplir la q existe. Nadie da factura ni registran en afip. A los inquilinos no les conviene que se modifique, no mientan y blanqueen que chequeado nada. Es la opinión de los "expertos" del lado de los propietarios
  • Inquilina25 de mayo de 2022 a las 3:46 amEsos expertos de los que habla la nota, están en esta habitación con nosotros?
  • esperanza alvarez1 de junio de 2022 a las 11:30 pmsi vive mas de 20 años alguilada y dueño quieren vender que puede ser uno
  • Carla6 de junio de 2022 a las 11:56 pmEsta Ley está perfecta así
  • Yanifer13 de junio de 2022 a las 6:45 pmBuenas tardes yo tengo un contrato de 1 año primero entre sin contrato ahora me hizo un contrato, en julio cumplo 7 meses y la dueña quiere aumentarme wl 50% me dijeron que no corresponde quiero saber que hacer
  • Liliana Patiño20 de junio de 2022 a las 6:04 amEs una realidad que desde las inmobiliarias hubo abusos y que el inquilino para ingresar, tiene que contar con una cantidad exhorbitante entre mes, depósito, mudanza y lo que le cobra una inmobiliaria de comisiones y averiguaciones de garantías. Pero también es una realidad que, pasado el contrato, hay inquilinos que dejan la propiedad en un estado tan deteriorado que no alcanzaban los dos meses de depósito cobrados. Lo sé porque me ha pasado. Soy propietaria y estoy de acuerdo con los tres años, con que se devuelva el depósito a valor actualizado, con la variedad de garantías. Pero de ninguna manera estoy de acuerdo en un único mes de depósito porque que realidad me indica que no me alcanzaría para reponer todo el deterioro que dejan inquilinos irresponsables. Tampoco con el exíguo plazo de ¡¡24 hs!! para conseguir un eventual trabajador para algún arreglo, dándole al inquilino la prerrogativa de conseguir él el arreglo pertinente. Esa norma sólo pudo ponerla alguien desde un escritorio sin entender cómo es la realidad.
  • Lucas25 de junio de 2022 a las 3:54 pmDeberian darles soluciones habitacionales a cada argentino o nativo!; Que alquilen los extranjeros; no me refiero a que donen; me refiero a que cada argentino pague para tener solucionada su vida habitacional en la cual se la inscriba cómo bien se familia para que no pueda venderla. Creo que no se trata de ocupas; ricos o pobres; se trata de una solución verdadera.
  • Juan26 de junio de 2022 a las 10:01 amUno de los problemas básicos de la ley de alquileres es que obliga a dar factura. Para eso debe inscribirse en la AFIP y tener CUIT (Código Único de Información Tributaria). Los jubilados no pueden tenerlo porque hay que ser trabajador, comerciante o vendedor de servicios, un jubilado, al igual que los docentes, tiene CUIL (Código Único de Identificación Laboral). Si un jubilado se inscribiera recibiría un descuento de su jubilación por considerarse que está trabajando. Además, como monotributista debería hacer aportes, declaraciones de ingreso y eso le complica su vida. Con los contratos a la antigua un jubilado podía alquilar directamente y dar recibo de alquiler. Al convertir el alquiler de acto civil a uno de comercio un jubilado no puede alquilar y debe llevar sus propiedades a una inmobiliaria concentrando la oferta. El otro es que la garantía la elige el inquilino. ¿Qué propietario quiere de garantía un seguro? Cualquier propietario sabe que expone un bien y quiere garantías personales de un tercero pudiente, preferentemente propietario de un inmueble. Si a esto le agregan que al propietario lo convierten en esclavo del inquilino al obligarlo a reparar la casa ante cualquier daño, algo que se hace en un hotel u organización destinada al alquiler temporario, no conviene alquilar sino vender. Anteriormente se ponía en los contratos que la propiedad se entregó en condiciones con todos los servicios en funcionamiento y las reparaciones para su mantenimiento eran a cargo del locatario. En estas condiciones, tan desventajosas, ¿quién quiere arriesgar su patrimonio alquilando?. Lógicamente, como nadie consulta a un jubilado para los cambios legales, sino a inmobiliarias e inquilinos, las inmobiliarias no solicitan que no se exija factura porque eso las favorece.
  • Lucas28 de junio de 2022 a las 10:07 pmConsulta a mi me obliga la dueña q ella tiene q entrar a mi casa una vez por mes, eso está puesto en el contacto y yo lo pase en alto a eso. Q pasa si no la dejo pasar?
  • silvia eiranova4 de julio de 2022 a las 12:35 pmBuenas tardes, como se ajusta el 2do año de contrato en la ley vigente???
  • jubilado con la mínima20 de julio de 2022 a las 1:14 pmEsta ley, desde la A hasta la Z, es INCOSTITUCIONAL; lo único que le falta es que se le agregue un art. que diga: que al finalizar el contrato, (y al inquilino le place)puede quedarse con el inmueble... UNA ABERRACIÓN. .!!
  • juan de ezeiza31 de julio de 2022 a las 11:05 amEsta ley es inconstitucional. En las reuniones de comision, los inquilinos tienen varias agrupaciones que los representan, pero la parte propietaria esta representada por las inmobiliarias. Obvio que estas solo perseguiran que de 3 se reduzca a 2 años, porque asi se aseguran comisiones mas seguido. Pero los dueños que alguna vez alquilamos a travez de ellas, bien sabemos que una vez que hicieron el contrato se desligan de todo. Quedando el dueño totalmente desamparado. Tengo un bien alquilado donde se mudaron en feb/21, se separaron, me dejaron 9 meses de gas sin pagar, luz 3 meses, alquiler 2 meses a esa fecha, el baño destruido, y como dejaron algunas pertenencias no puedo ingresar a mi propiedad, hasta que finalice el contrato, es mas tengo que durante 3 meses resguardarles los bienes. Recien ahi puedo ingresar a hacer las reparaciones. Intime al garante y nada, mande CD pero obvio como se mudaron no la recibieron, todo eso es gasto, como no me entregaron las llaves, tuve que cambiar la cerradura, porque por dichos de un vecino, de noche se iban llevando cosas. Y esto quien lo contempla?
  • Adriana16 de agosto de 2022 a las 5:15 pmConsulta yo el 2021 pague renovación de contrato yo había firmado contrato por 2 años. El tema que ya había cambiado la ley de contrato y este año, me aumentaron el doble por revocación de contrato a 3 años. Claro y no renovamos contrato el año pasado quedó todo d pakabra
  • Daniela22 de agosto de 2022 a las 5:45 pmDani
  • Marcela Alejandra Ruiz25 de agosto de 2022 a las 6:45 pmLa verdad esta ley nueva te,pone en alarma.Que va pasar un año despues quien sabe🙄estas leyes solo sirven para el que alquila, porque como siempre al inquilino lo joden.En que se basan para el porcentaje del aumento anual,la gente tiene que comer,a donde va a parar esto desastre...
  • Dlc6 de octubre de 2022 a las 12:13 pmEstoy en el 3er año de alquiler y el locatario cambió de inmobiliaria para cobrarme más caro el departamento a seis meses de acabar el contrato. Soy estudiante y durante tres años jamás quedé a deber ni un mes ni me atrasé en el pago. No tiene consideración por nada, un hambre de plata. XD Pero me dicen que por ley ahora debo pagarles el porcentaje de lo que fue la inflamación y un dpto de 11.000 se me iría a más o menos 25.000 😞 pero firmé ni contrato en Agosto del 2020 pagando un mes extra incluso sin habitarlo para que me lo guardarán. Debo buscar otro lugar donde vivir? Dicen que la ley me permitió joder a un buen hombre. Wtf? La mala soy yo?. Necesito asesoría. Esta nueva inmobiliaria a la que se cambió el locador ya me garcó dos veces en alquileres anteriores haciendo contratos sobre los míos. Ayuda.

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