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Esta nota tiene más de un año

Qué dice la actual Ley de Alquileres que se busca modificar o derogar

Si tenés sólo unos segundos, leé estas líneas:
  • La norma en vigencia fue impulsada durante el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos) y sancionada en 2020, ya bajo la gestión de Alberto Fernández (Frente de Todos).
  • Regula, entre otros aspectos, la forma y el plazo de actualización del monto del alquiler, la duración del contrato y las garantías. 
  • Especialistas coinciden en afirmar que la ley produjo una retracción de la oferta y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. En el Congreso hay 2 dictámenes que impulsan su modificación, mientras que el Gobierno analiza suspenderla a través de un DNU. 

Última actualización: 05/04/2022.

La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, está vigente desde el 30 de junio de 2020. Para los especialistas, en estos 2 años la norma “destruyó el mercado”, porque generó una retracción de la oferta de inmuebles y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. En cambio, una agrupación de locatarios, Inquilinos Agrupados, la defiende

A fines de marzo último, diputados nacionales del oficialismo y de la oposición llegaron a un acuerdo para empezar a debatir, a partir de abril, modificaciones a la ley actual o bien, directamente, su derogación. Tras varias semanas de deliberaciones en comisiones, el 22 de junio último el oficialismo y la oposición emitieron sendos dictámenes modificando la ley actual, al no llegar a consensuar un único texto para llevar al recinto. Sin embargo, hasta el momento ninguna de las 2 opciones se trató en el Congreso

En tanto, el Gobierno nacional analiza la posibilidad de suspender por 180 días la actual ley a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), volviendo al sistema de alquileres que existía antes de la sanción de la norma actualmente vigente. 

En esta nota te contamos qué dice la actual Ley de Alquileres -respecto de contratos para vivienda, no comerciales ni de otro tipo-, que regula y establece obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino, como la duración mínima del contrato, la forma y el plazo de actualización, y qué garantías se pueden presentar.

¿Cuánto tiempo como mínimo debe durar el contrato?

Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para un contrato de alquiler era de 2 años y ahora es de 3. La ley dice que, “si carece de plazo expreso y determinado mayor”, el contrato “se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años”. Además, a partir de la vigencia de esta ley los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).

¿Cada cuánto debe actualizarse el monto del alquiler?

La norma señala que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales

¿Cómo se actualiza el monto del alquiler?

Antes de la vigencia de esta norma no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler. La ley introdujo una novedad: “Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL). En base a estos datos, Chequeado desarrolló una calculadora de alquileres, que permite obtener el valor de actualización de los precios con sólo 2 datos: la fecha de firma del contrato y el valor del alquiler. 

¿Qué garantías se pueden admitir?

La ley abrió un abanico de garantías posibles para que los contratos no se ciñan al aval de un propietario. Dice que el inquilino debe proponer al propietario “al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente”. 

En caso de ser más de un inquilino, la ley dice que “deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos” y que el propietario del inmueble “no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación”, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces.

¿Quién paga las expensas?

La ley reguló un aspecto sobre el cual no había nada escrito: que las expensas las debe pagar el inquilino pero sólo “aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”. Es decir que al inquilino no se lo puede cargar con el pago de expensas extraordinarias; por ejemplo, aquellas que llegan por obras en el edificio para el suministro de gas.

¿Qué pasa con el depósito de garantía que debe pagar el inquilino?

La ley dice que no pueden ser “por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler” y que, al finalizar el contrato, el propietario deberá devolver el depósito “mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler”.

¿Qué pasa cuando un inquilino quiere rescindir el contrato?

La ley dice que el contrato puede ser resuelto anticipadamente por el inquilino cuando la notificación al propietario “se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato”, en cuyo caso “no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto”. La ley dice que si pasaron 6 meses de contrato, el inquilino debe “notificar en forma fehaciente su decisión” al propietario “con al menos un mes de anticipación”. 

Si se rescinde el contrato en el primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario “en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

¿Qué espacios políticos apoyaron esta ley?

La ley -que consistió en modificaciones al Código Civil y Comercial– obtuvo la media sanción el 20 de noviembre de 2019, a 20 días de finalizar el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos). El resultado fue 191 votos afirmativos 0 negativos y 24 abstenciones (con 41 ausentes). De las 24 abstenciones, 18 fueron del PRO -bloque del que curiosamente surgió la iniciativa, de la mano del entonces diputado Daniel Lipovetzky-

En el Senado, la ley obtuvo sanción definitiva el 11 de junio de 2020, en plena cuarentena, bajo el gobierno de Alberto Fernández (Frente de Todos). El resultado fue 41 afirmativos, 0 negativos, 0 abstenciones y 31 ausentes. Todos los votos afirmativos fueron del Frente de Todos y de sus aliados Alberto Weretilneck (Juntos Somos Río Negro) y Magdalena Solari Quintana (Misiones). Ningún senador de Juntos por el Cambio participó de esta votación.

¿Por qué se busca modificar o derogar la actual ley?

Entre especialistas, corredores inmobiliarios y los propios legisladores nacionales -muchos de los cuales votaron a favor de la norma en vigor- (ver acá, acá y acá) hay consenso respecto de que la Ley de Alquileres debe ser reformada para modificar algunas regulaciones consideradas perniciosas para el mercado, tales como el plazo mínimo de los contratos (para bajarlo de 3 años a 2) y el método de actualización (dejar de lado el ICL y dejar que las partes lo decidan libremente, o bien que haya índice alternativos al ICL)

Sostienen que la ley provocó consecuencias en un sentido opuesto al de su propósito, porque achicó la oferta de inmuebles en alquiler y, por ende, dificulta el acceso a la vivienda de los inquilinos, además de obligarlos a pagar aumentos que, sin el ICL, podrían haber sido menores.

 

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Actualización 23/06/2022: esta nota se actualizó para consignar que en la Cámara de Diputados se emitieron dictámenes del oficialismo y de la oposición modificando la ley vigente.
Actualización 07/04/2022: esta nota se actualizó para agregar la postura de una agrupación de locatarios, Inquilinos Agrupados.
Actualización 05/04/2023: se incorporaron los últimos datos disponibles a la fecha.

Fecha de publicación original: 05/04/2022

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Comentarios

  • Adriana5 de abril de 2022 a las 2:43 pmEste país es un desastre, no sabes q vá a pasar mañana y quieren un contrato a largo plazo. Cuánto cobras?? Con una inflación de un 74% , aproximadamente, con variables económicas q no te dejan vivir. Es inviable vivir aquí.
  • Ricardo5 de abril de 2022 a las 3:14 pmQue la ley de alquileres no Venecia ni el inquilino ni al propietario porq el propietario no se siente inseguro a tantos años 3 y para mí como propietario tendrían que ser las inmobiliaria conseguir el inquilino y dejar que entre partes se arreglen los montos yo te digo que es más beneficioso tendrían si que poner un límite de un porcentual maximo por año para los vivos que no entienda que la gente tiene que vivir y comer y no matarlo ese es mi pensamiento con la ley yo hace más de 15 años que los garante son con sueldo y no propiedad gracias
  • Julian Corvaglia7 de abril de 2022 a las 1:52 pmYa antes de la Ley de Alquileres había sólo en CABA más de 138 mil viviendas vacías, según un informe oficial del IVC porteño. La ley actual ha beneficiado a los inquilinos. Es falso que la oferta bajó debido a la Ley de Alquileres, como muestra el gráfico que se puede ver en este vínculo o enlace: http://maureinmobiliaria.com/indice-oferta-inmobiliaria/ Lamento decir que la nota es tendenciosa a favor de las inmobiliarias y los partidos de oposición (derecha). La mayoría de los inquilinas, lógicamente, está a favor de un plazo de 3 años de los alquileres y de que suban al año. Basta para saber eso consultar a la organización Inquilinos Agrupados (https://twitter.com/InquilinosAgrup)
  • jose enrique alvarez8 de abril de 2022 a las 1:38 amtambién deberían modificar lo que se paga en el afip en cuanto ala cantidad de alquileres por ej. dos locaciones que posea un ciudadano denaria estar eximido del pago ala afip lo cual beneficiaria a las dos partes ya que se trata de pequeños propietarios que tal ves tengan esa propiedad de una herencia
  • Gabriel8 de abril de 2022 a las 4:53 pmNo conocemos al sr Griselli y ciertamente no representa los intereses de ningún sector inquilino. Basta buscar su supuesta asociación para verificar que no existe.
  • Inquilino19 de abril de 2022 a las 10:18 pmLa parte de expensas está incompleta. Falta "independientemente de que sean consideradas comunes o extraordinarias"
  • Alcario Trasperpti22 de abril de 2022 a las 8:23 amSostienen sin razones basadas en datos oficiales. Sin evidencia empírica suficiente. Hay varios investigadores que han demostrado que en CABA la restricción de la oferta de alquileres comenzó antes de la vigencia de la actual ley de Alquileres.
  • Cris22 de abril de 2022 a las 9:07 pmDe sacar a los ocupas, nada.
  • Benito23 de abril de 2022 a las 11:37 pmDesinformaciones que podrían resultar peligrosas... -_- No sienten verguenza en decir que esta chequeado, cuando se refieren a "la opinion de los expertos" tomandola como verdad y sabiendo que es una falacia?
  • Natalia25 de abril de 2022 a las 8:18 amDeben modoficar la ley con respecto a los desalojos. Muchos dueños tienen miedo de alquilar y mas si vienen con niños. Modificar eso de que si tienen hijos no se los puede sacar. Se acabarian las vivas y despues ver el tema de los depositos de garantia. por que un deposito no te cubre ni siquiera los gastos ni de pintura.

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