Qué dice la actual Ley de Alquileres que se busca modificar o derogar

Si tenés sólo unos segundos, leé estas líneas:

La norma en vigencia fue impulsada durante el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos) y sancionada en 2020, ya bajo la gestión de Alberto Fernández (Frente de Todos).
Regula, entre otros aspectos, la forma y el plazo de actualización del monto del alquiler, la duración del contrato y las garantías.
Especialistas coinciden en afirmar que la ley produjo una retracción de la oferta y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. En el Congreso hay 2 dictámenes que impulsan su modificación, mientras que el Gobierno analiza suspenderla a través de un DNU.

Última actualización: 05/04/2022.

La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, está vigente desde el 30 de junio de 2020. Para los especialistas, en estos 2 años la norma “destruyó el mercado”, porque generó una retracción de la oferta de inmuebles y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios. En cambio, una agrupación de locatarios, Inquilinos Agrupados, la defiende.

A fines de marzo último, diputados nacionales del oficialismo y de la oposición llegaron a un acuerdo para empezar a debatir, a partir de abril, modificaciones a la ley actual o bien, directamente, su derogación. Tras varias semanas de deliberaciones en comisiones, el 22 de junio último el oficialismo y la oposición emitieron sendos dictámenes modificando la ley actual, al no llegar a consensuar un único texto para llevar al recinto. Sin embargo, hasta el momento ninguna de las 2 opciones se trató en el Congreso.

En tanto, el Gobierno nacional analiza la posibilidad de suspender por 180 días la actual ley a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), volviendo al sistema de alquileres que existía antes de la sanción de la norma actualmente vigente.

En esta nota te contamos qué dice la actual Ley de Alquileres -respecto de contratos para vivienda, no comerciales ni de otro tipo-, que regula y establece obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino, como la duración mínima del contrato, la forma y el plazo de actualización, y qué garantías se pueden presentar.

¿Cuánto tiempo como mínimo debe durar el contrato?

Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para un contrato de alquiler era de 2 años y ahora es de 3. La ley dice que, “si carece de plazo expreso y determinado mayor”, el contrato “se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años”. Además, a partir de la vigencia de esta ley los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).

¿Cada cuánto debe actualizarse el monto del alquiler?

La norma señala que “el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales.

¿Cómo se actualiza el monto del alquiler?

Antes de la vigencia de esta norma no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler. La ley introdujo una novedad: “Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL). En base a estos datos, Chequeado desarrolló una calculadora de alquileres, que permite obtener el valor de actualización de los precios con sólo 2 datos: la fecha de firma del contrato y el valor del alquiler.

¿Qué garantías se pueden admitir?

La ley abrió un abanico de garantías posibles para que los contratos no se ciñan al aval de un propietario. Dice que el inquilino debe proponer al propietario “al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente”.

En caso de ser más de un inquilino, la ley dice que “deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos” y que el propietario del inmueble “no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación”, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces.

¿Quién paga las expensas?

La ley reguló un aspecto sobre el cual no había nada escrito: que las expensas las debe pagar el inquilino pero sólo “aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”. Es decir que al inquilino no se lo puede cargar con el pago de expensas extraordinarias; por ejemplo, aquellas que llegan por obras en el edificio para el suministro de gas.

¿Qué pasa con el depósito de garantía que debe pagar el inquilino?

La ley dice que no pueden ser “por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler” y que, al finalizar el contrato, el propietario deberá devolver el depósito “mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler”.

¿Qué pasa cuando un inquilino quiere rescindir el contrato?

La ley dice que el contrato puede ser resuelto anticipadamente por el inquilino cuando la notificación al propietario “se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato”, en cuyo caso “no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto”. La ley dice que si pasaron 6 meses de contrato, el inquilino debe “notificar en forma fehaciente su decisión” al propietario “con al menos un mes de anticipación”.

Si se rescinde el contrato en el primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario “en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

¿Qué espacios políticos apoyaron esta ley?

La ley -que consistió en modificaciones al Código Civil y Comercial– obtuvo la media sanción el 20 de noviembre de 2019, a 20 días de finalizar el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos). El resultado fue 191 votos afirmativos 0 negativos y 24 abstenciones (con 41 ausentes). De las 24 abstenciones, 18 fueron del PRO -bloque del que curiosamente surgió la iniciativa, de la mano del entonces diputado Daniel Lipovetzky-.

En el Senado, la ley obtuvo sanción definitiva el 11 de junio de 2020, en plena cuarentena, bajo el gobierno de Alberto Fernández (Frente de Todos). El resultado fue 41 afirmativos, 0 negativos, 0 abstenciones y 31 ausentes. Todos los votos afirmativos fueron del Frente de Todos y de sus aliados Alberto Weretilneck (Juntos Somos Río Negro) y Magdalena Solari Quintana (Misiones). Ningún senador de Juntos por el Cambio participó de esta votación.

¿Por qué se busca modificar o derogar la actual ley?

Entre especialistas, corredores inmobiliarios y los propios legisladores nacionales -muchos de los cuales votaron a favor de la norma en vigor- (ver acá, acá y acá) hay consenso respecto de que la Ley de Alquileres debe ser reformada para modificar algunas regulaciones consideradas perniciosas para el mercado, tales como el plazo mínimo de los contratos (para bajarlo de 3 años a 2) y el método de actualización (dejar de lado el ICL y dejar que las partes lo decidan libremente, o bien que haya índice alternativos al ICL).

Sostienen que la ley provocó consecuencias en un sentido opuesto al de su propósito, porque achicó la oferta de inmuebles en alquiler y, por ende, dificulta el acceso a la vivienda de los inquilinos, además de obligarlos a pagar aumentos que, sin el ICL, podrían haber sido menores.

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Actualización 23/06/2022: esta nota se actualizó para consignar que en la Cámara de Diputados se emitieron dictámenes del oficialismo y de la oposición modificando la ley vigente.

Actualización 07/04/2022: esta nota se actualizó para agregar la postura de una agrupación de locatarios, Inquilinos Agrupados.

Actualización 05/04/2023: se incorporaron los últimos datos disponibles a la fecha.

Fecha de publicación original: 05/04/2022

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Comentarios

Carla6 de junio de 2022 a las 11:56 pmEsta Ley está perfecta así
Yanifer13 de junio de 2022 a las 6:45 pmBuenas tardes yo tengo un contrato de 1 año primero entre sin contrato ahora me hizo un contrato, en julio cumplo 7 meses y la dueña quiere aumentarme wl 50% me dijeron que no corresponde quiero saber que hacer
Liliana Patiño20 de junio de 2022 a las 6:04 amEs una realidad que desde las inmobiliarias hubo abusos y que el inquilino para ingresar, tiene que contar con una cantidad exhorbitante entre mes, depósito, mudanza y lo que le cobra una inmobiliaria de comisiones y averiguaciones de garantías. Pero también es una realidad que, pasado el contrato, hay inquilinos que dejan la propiedad en un estado tan deteriorado que no alcanzaban los dos meses de depósito cobrados. Lo sé porque me ha pasado. Soy propietaria y estoy de acuerdo con los tres años, con que se devuelva el depósito a valor actualizado, con la variedad de garantías. Pero de ninguna manera estoy de acuerdo en un único mes de depósito porque que realidad me indica que no me alcanzaría para reponer todo el deterioro que dejan inquilinos irresponsables. Tampoco con el exíguo plazo de ¡¡24 hs!! para conseguir un eventual trabajador para algún arreglo, dándole al inquilino la prerrogativa de conseguir él el arreglo pertinente. Esa norma sólo pudo ponerla alguien desde un escritorio sin entender cómo es la realidad.
Lucas25 de junio de 2022 a las 3:54 pmDeberian darles soluciones habitacionales a cada argentino o nativo!; Que alquilen los extranjeros; no me refiero a que donen; me refiero a que cada argentino pague para tener solucionada su vida habitacional en la cual se la inscriba cómo bien se familia para que no pueda venderla. Creo que no se trata de ocupas; ricos o pobres; se trata de una solución verdadera.
Juan26 de junio de 2022 a las 10:01 amUno de los problemas básicos de la ley de alquileres es que obliga a dar factura. Para eso debe inscribirse en la AFIP y tener CUIT (Código Único de Información Tributaria). Los jubilados no pueden tenerlo porque hay que ser trabajador, comerciante o vendedor de servicios, un jubilado, al igual que los docentes, tiene CUIL (Código Único de Identificación Laboral). Si un jubilado se inscribiera recibiría un descuento de su jubilación por considerarse que está trabajando. Además, como monotributista debería hacer aportes, declaraciones de ingreso y eso le complica su vida. Con los contratos a la antigua un jubilado podía alquilar directamente y dar recibo de alquiler. Al convertir el alquiler de acto civil a uno de comercio un jubilado no puede alquilar y debe llevar sus propiedades a una inmobiliaria concentrando la oferta. El otro es que la garantía la elige el inquilino. ¿Qué propietario quiere de garantía un seguro? Cualquier propietario sabe que expone un bien y quiere garantías personales de un tercero pudiente, preferentemente propietario de un inmueble. Si a esto le agregan que al propietario lo convierten en esclavo del inquilino al obligarlo a reparar la casa ante cualquier daño, algo que se hace en un hotel u organización destinada al alquiler temporario, no conviene alquilar sino vender. Anteriormente se ponía en los contratos que la propiedad se entregó en condiciones con todos los servicios en funcionamiento y las reparaciones para su mantenimiento eran a cargo del locatario. En estas condiciones, tan desventajosas, ¿quién quiere arriesgar su patrimonio alquilando?. Lógicamente, como nadie consulta a un jubilado para los cambios legales, sino a inmobiliarias e inquilinos, las inmobiliarias no solicitan que no se exija factura porque eso las favorece.
Lucas28 de junio de 2022 a las 10:07 pmConsulta a mi me obliga la dueña q ella tiene q entrar a mi casa una vez por mes, eso está puesto en el contacto y yo lo pase en alto a eso. Q pasa si no la dejo pasar?
silvia eiranova4 de julio de 2022 a las 12:35 pmBuenas tardes, como se ajusta el 2do año de contrato en la ley vigente???
jubilado con la mínima20 de julio de 2022 a las 1:14 pmEsta ley, desde la A hasta la Z, es INCOSTITUCIONAL; lo único que le falta es que se le agregue un art. que diga: que al finalizar el contrato, (y al inquilino le place)puede quedarse con el inmueble... UNA ABERRACIÓN. .!!
juan de ezeiza31 de julio de 2022 a las 11:05 amEsta ley es inconstitucional. En las reuniones de comision, los inquilinos tienen varias agrupaciones que los representan, pero la parte propietaria esta representada por las inmobiliarias. Obvio que estas solo perseguiran que de 3 se reduzca a 2 años, porque asi se aseguran comisiones mas seguido. Pero los dueños que alguna vez alquilamos a travez de ellas, bien sabemos que una vez que hicieron el contrato se desligan de todo. Quedando el dueño totalmente desamparado. Tengo un bien alquilado donde se mudaron en feb/21, se separaron, me dejaron 9 meses de gas sin pagar, luz 3 meses, alquiler 2 meses a esa fecha, el baño destruido, y como dejaron algunas pertenencias no puedo ingresar a mi propiedad, hasta que finalice el contrato, es mas tengo que durante 3 meses resguardarles los bienes. Recien ahi puedo ingresar a hacer las reparaciones. Intime al garante y nada, mande CD pero obvio como se mudaron no la recibieron, todo eso es gasto, como no me entregaron las llaves, tuve que cambiar la cerradura, porque por dichos de un vecino, de noche se iban llevando cosas. Y esto quien lo contempla?
Adriana16 de agosto de 2022 a las 5:15 pmConsulta yo el 2021 pague renovación de contrato yo había firmado contrato por 2 años. El tema que ya había cambiado la ley de contrato y este año, me aumentaron el doble por revocación de contrato a 3 años. Claro y no renovamos contrato el año pasado quedó todo d pakabra

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