Radiografía de los créditos hipotecarios en la Argentina: qué pasó en los últimos años

A tasa fija o a tasa variable, con subsidio o no, con bancos privados o públicos. Los hay de todos los colores. Los créditos hipotecarios siempre fueron un tema importante en la agenda nacional, pero a la vez con pocos datos publicados para analizar su evolución. Chequeado hizo varios pedidos de acceso a la información pública para conocer los montos de los créditos Procrear y otros datos complementarios, con el que se logra, por primera vez con datos oficiales, tomar real dimensión de este programa lanzado en 2012 y de los créditos hipotecarios en el país.

En su segundo mandato, el gobierno de Cristina Fernández de Kirchner lanzó el Procrear, un programa de créditos hipotecarios subsidiado por el Estado nacional. A esto se le sumaba que la tasa de actualización de los montos era menor a la inflación, por lo que la cuota que pagaban quienes sacaron ese crédito iba perdiendo importancia con el tiempo.

Según información oficial del Ministerio del Interior de la Nación a la que accedió este medio gracias a un pedido de acceso a la información, en la primer etapa del Procrear (2012-2015) se otorgaron casi 197 mil créditos por un monto cercano a los $52 mil millones desde agosto de 2012, cuando comenzó a ejecutarse el programa.

Pero, ¿cuánto representó el Procrear en el mercado inmobiliario? Para tomar dimensión de este programa, los créditos hipotecarios a personas alcanzaron el 0,45% del Producto Bruto Interno (PBI) -el total del tamaño de la economía argentina- en 2014, año en el que más se entregaron estos créditos. Los montos subsidiados entregados en el Procrear representaron más del 80% de estos créditos y llegaron al 0,38% del PBI.

Los datos de la cartera que lidera el ministro Rogelio Frigerio enviados a Chequeado muestran que los principales beneficiarios del primer formato del Procrear fueron personas de entre 31 y 45 años, grupo etario que recibió el 70% de estos créditos.

También se ve una importante descentralización geográfica de los créditos que impulsó la gestión de Fernández de Kirchner. Así, las provincias más beneficiadas fueron La Pampa (con casi 15 créditos por cada mil habitantes), Neuquén (con 10 créditos por cada mil habitantes) y Santa Fe (con 9 créditos por cada mil habitantes), mientras que las que menos recibieron fueron Río Negro, Formosa, Santiago del Estero y Corrientes (todas con cerca de dos créditos por cada mil habitantes). La Ciudad y la Provincia de Buenos Aires obtuvieron menos créditos por habitantes que el promedio nacional.

La principal medida del Gobierno de Mauricio Macri respecto a los créditos hipotecarios fue el lanzamiento de los créditos actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), donde la cuota aumenta a la par de la inflación. Esto hace que sea más fácil acceder a estos créditos pero que haya más riesgo de repago a futuro, como se explicó en esta nota.

Esto sucede porque en los créditos con cuotas actualizables la cuota inicial es baja y va aumentando junto con la inflación. Lo contrario sucede con los créditos a tasa fija, cuyas cuotas comienzan siendo altas y como el costo de cada cuota se mantiene en el tiempo su valor real va cayendo con el pasar de los años debido a la inflación.

La gestión de Macri relanzó el Procrear, también con un subsidio inicial pero ahora con el sistema UVA. El principal cambio -como se dijo- fue que las tasas pasaron a ajustarse por la inflación, por lo que el beneficio para quienes tomaran el crédito sería menor, pero el gasto estatal también sería menor y los bancos tendrían mayor incentivo a ofrecer estos créditos.

Los datos oficiales muestran que en durante la gestión de Cambiemos se dieron menos montos por el Procrear: entre noviembre de 2016 y mayo de 2018 -últimos datos disponibles- la gestión de Cambiemos entregó $23 mil millones en estos créditos subsidiados. Sin embargo, aumentaron fuertemente los créditos sin subsidios.

El presidente Maurico Macri aseguró en la última apertura de sesiones ordinarias del Congreso que “2017 fue el año, casi en 20, con más créditos”. ¿Qué muestran los datos? En el último año los créditos hipotecarios aumentaron fuertemente, hasta llegar al 0,65% del producto. Es decir que 2017 efectivamente representó un boom de los créditos hipotecarios, ya que esta es la cifra más alta desde, por lo menos, 2002 (primer año con datos disponibles).

La mayor parte de este incremento se debió a los créditos UVA sin subsidio estatal entregados por los bancos y fomentados por la gestión de Cambiemos: más del 60% del total de créditos hipotecarios a personas físicas en el país se dieron mediante este sistema.

Luego de la devaluación cercana al 50% en lo que va de 2018, los especialistas destacan que esto puede impactar en la cantidad de créditos. “Como los inmuebles están tasados en dólares, la devaluación vuelve los precios de las casas más inaccesibles. El mismo crédito en pesos ya no resulta suficiente”, concluyó a este medio Mariana González, economista del Centro CIFRA de la CTA que lidera el sindicalista docente y diputado por Unidad Ciudadana, Hugo Yasky.