Javier Milei, en la apertura de sesiones 2025: “El costo del alquiler bajó hasta un 30% en términos reales”

En la apertura de sesiones 2025, el presidente de la Nación, Javier Milei (La Libertad Avanza), señaló: “Gracias a que eliminamos la infame y difunta ley de alquileres, se multiplicaron exponencialmente los alquileres publicados y el costo del alquiler bajó hasta un 30% en términos reales”.

Su frase es verdadera. En su primer mes de gestión, el Presidente dictó un Decreto de Necesidad y Urgencia que derogó la ley de alquileres. Según datos oficiales del Gobierno porteño -que toma como referencia los precios ofertados y publicados en la plataforma Argenprop- analizados por Chequeado, en enero de 2025 el precio promedio de los alquileres en la Ciudad cayó un 32% en términos reales desde diciembre de 2023. 

Qué cambios se introdujeron en los alquileres durante el gobierno de Milei

La ley de alquileres, en su versión de 2020, disponía que los contratos debían durar 3 años, que el alquiler aumentaría de forma anual y que lo haría en base al Índice para Contratos de Locación (ICL), compuesto por el 50% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Este último indicador marca la evolución del salario privado.

Esa norma fue modificada en octubre de 2023, antes del triunfo de Milei. En esa ocasión se habilitó una actualización de precios semestral, en base al Coeficiente Casa Propia, el cálculo dispuesto por el Gobierno para la actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. En ambos casos, los alquileres sólo podían pactarse en pesos.

En diciembre de 2023, Milei dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que dispuso modificaciones y derogaciones de cientos de leyes, entre ellas, la ley de alquileres, aunque los alquileres en curso al momento del DNU se rigieron por la ley vigente al momento de la firma del contrato.

Desde la entrada en vigencia del DNU, para los nuevos contratos el propietario y el inquilino pueden negociar la duración del alquiler y la variación de los aumentos. Además, los contratos se pueden registrar en dólares. Si desea rescindir el contrato, el inquilino debe pagar un 10% del contrato restante, y las mejoras de la vivienda dependen de la negociación entre las partes.

Cómo varió el precio de los alquileres desde la derogación de la ley, según el indicador de Ciudad de Buenos Aires

De acuerdo con datos oficiales del Gobierno porteño analizados por Chequeado, el alquiler promedio de un 2 ambientes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en enero de 2025 fue de $ 526 mil. Esto representa una caída en términos reales del 32% respecto de los valores de diciembre de 2023, momento en que se derogó la ley de alquileres.

La caída es similar si se utiliza como ejemplo el precio promedio de los monoambientes o de los departamentos de 3 ambientes.

Vale aclarar que el Instituto de Estadísticas y Censos porteño (Idecba) realiza un análisis a partir de la base de datos de precios ofertados y publicados en el sistema de Gestión Inmobiliaria Argenprop, según consta en los aspectos metodológicos. 

Por su parte, un informe del Observatorio Estadístico del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de CABA, señaló: “El valor locativo en el mercado de vivienda se encuentra a la baja en términos reales (es decir, se incrementa por debajo de la inflación); desde enero 2024 a diciembre 2024 inclusive la baja en promedio fue del 37,7%”. 

Por otro lado, la Universidad de San Andrés y la empresa Mercado Libre también realizan relevamientos mensuales de alquileres. El último informe tiene datos de noviembre de 2024 y también destaca que los alquileres aumentaron por debajo de la inflación, es decir, que el precio bajó en términos reales.

Qué pasó con el precio de los alquileres, según el indicador del INDEC

Según el último Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (INDEC), el valor de los alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA) -incluye la Ciudad de Buenos Aires (CABA) y los partidos del Conurbano bonaerense- registró una suba del 253% interanual en enero, por encima de la inflación del 84,5% registrada en el mismo período. Fue la región en la que más se incrementaron los alquileres, mientras que en la Patagonia la suba fue del 180%, la menor de todo el país. 

Sin embargo, la metodología del IDECBA y del INDEC difieren. “Milei habló de los precios iniciales (que bajaron mucho contra la inflación luego del DNU 70) y el INDEC releva la evolución del alquiler promedio pagado, que mensualmente tiene un segmento subiendo según la ley de 2020 y otros que aumentan según lo pactado post DNU”, explicó en X Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria Consultores, en diciembre último cuando el presidente mencionó una frase similar. 

“El precio tomado en el IPC de CABA va en línea con el publicado en los portales, y más precisamente con el reportado por Argenprop, ya que es el índice de precios de alquileres que publica el mismo Iinstituto en sus estadísticas. El INDEC, en cambio, considera los precios efectivamente pagados por los inquilinos, quienes no necesariamente se encuentran todos bajo la misma modalidad de actualización ni en el mismo mes de contrato”, se lee en este informe de la Fundación Tejido Urbano. 

Chequeado consultó al Ministerio de Economía nacional para conocer la fuente de la frase pronunciada por el Presidente, pero no obtuvo respuesta hasta la publicación de esta nota.

De todas maneras, la frase de Milei -quien dijo que el costo del alquiler bajó hasta un 30% en términos reales- es verdadera. El Presidente se refirió al precio del alquiler en base a lo publicado en plataformas, tras la derogación de la ley de alquileres por el DNU 70/2023. Si se tiene en cuenta esa metodología, en enero de 2025 el precio promedio de departamentos de 1 a 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires cayó entre un 32% en términos reales, según datos oficiales.