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El DNU de Javier Milei: cómo impacta la derogación de la Ley de Alquileres y qué pasará con los nuevos contratos

Si tenés sólo unos segundos, leé estas líneas:
  • Los alquileres en curso continuarán rigiéndose por la ley vigente al momento de la firma: sólo los nuevos contratos estarán alcanzados por los cambios introducidos en el DNU que firmó el presidente Javier Milei.
  • A partir de ahora, el propietario y el inquilino deberán negociar la duración del contrato y la variación de los aumentos. Además, los contratos se podrán registrar en dólares.  
  • Si desea rescindir el contrato, el inquilino deberá pagar un 10% del contrato restante, y las mejoras de la vivienda dependerán de la negociación entre las partes.

Última corrección: 28/12/2023.

El presidente de la Nación, Javier Milei (La Libertad Avanza), presentó un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) para eliminar o modificar cientos de leyes y decretos, entre ellos, la Ley de Alquileres. 

Al anunciar las medidas, el Presidente aseguró que derogó la Ley de Alquileres “para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y (para que) alquilar no sea una odisea”.

¿A qué contratos de alquiler afectará este decreto? ¿Cuál será el nuevo plazo de duración de los contratos? ¿Cómo se calcularán los aumentos y cada cuántos meses se aplicarán? ¿Cómo se podrá cancelar anticipadamente el contrato? Te lo contamos en esta nota.

El DNU de Javier Milei: cómo impacta la derogación de la Ley de Alquileres y qué pasará con los nuevos contratos

¿Qué va a pasar con mi alquiler actual?

El DNU dispone la derogación de la Ley de Alquileres aprobada en 2020, con lo que se eliminan también las modificaciones a esa normativa aprobadas este año. En su lugar, dispone una serie de modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación. 

No obstante, los alquileres actuales regirán por la ley vigente al momento de la firma del contrato. Por ejemplo, quien haya pactado un alquiler en 2021 mantendrá todas las condiciones dispuestas por la Ley 27.551, de 2020, mientras que alguien que firmó el contrato en noviembre último se regirá por la Ley 27.737.

“Actualmente, rigen 2 legislaciones en paralelo: la de 2020 y la de 2023. Los contratos firmados entre 2020 y octubre de 2023 siguen rigiéndose por la Ley 27.551. Los firmados a partir de octubre último, por la ley nueva (Ley 27.737)”, señaló a Chequeado Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y ex gerente operativo de créditos y alquileres del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires. 

Como el decreto no especificó el momento de entrada en vigencia, el Código Civil y Comercial de la Nación dispone que sus efectos comenzarán a regir 8 días después de su publicación en el Boletín Oficial. No obstante, Milei aseguró en declaraciones a Radio Rivadavia que la norma ya se encuentra en vigencia. 

González Rouco aclaró que el alcance de los cambios sólo se aplicará para los alquileres que se firmen a partir de esa fecha. 

¿Cuál será el nuevo plazo de duración de los contratos?

El DNU no dispone un plazo fijo para los contratos de alquiler: a partir de la aplicación de los cambios, el propietario y el inquilino acordarán entre ellos cuánto tiempo durará el alquiler. 

“Nos van a poder hacer firmar contrato de alquileres por 1 o 2 meses”, señaló a Chequeado Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional y referente de Inquilinos Agrupados de la Ciudad de Buenos Aires.

En caso de que no se haya acordado un plazo en el contrato, el decreto dispone que la relación durará 2 años. 

¿Cómo se calcularán los aumentos y cada cuántos meses se actualizará el alquiler?

Juan Martín Luciani, abogado especialista en propiedad horizontal, dijo a este medio que con la nueva legislación “queda todo liberado a la voluntad de las partes: el plazo del alquiler, la moneda a utilizar y la indexación del contrato”. 

Efectivamente, el DNU dispone que el propietario y el inquilino podrán “pactar libremente” la forma de pago del alquiler (que no podrá ser inferior a una vez por mes), la moneda en la que se pagará, el índice de actualización que se utilizará para definir los aumentos y la periodicidad de los mismos. 

Es decir que a partir de la vigencia del decreto se podrán firmar y registrar contratos en dólares, algo que hasta el momento no se permitía legalmente. 

También deberán pactar cada cuánto tiempo aumentarán los alquileres y el tipo de cálculo que se utilizará para hacerlo. Por ejemplo, el propietario y el inquilino podrían acordar una actualización trimestral en base a la inflación, o el aumento del dólar, o una combinación de varios índices. 

Además, el DNU no impone límites a los depósitos en garantías: a partir de ahora, el monto y la moneda en la que deberán ser pagados depende del acuerdo entre el propietario y el inquilino.

Según Luciani con estas modificaciones “los propietarios van a volver a poner en alquiler sus propiedades. Va a haber más oferta, como era antes”. Sobre los nuevos contratos, dijo que “la mayoría de los contratos van a ser en dólares por un plazo menor a 2 años”. 

Por su parte, Muñoz aseguró a este medio que “no hay país del mundo en donde hoy se lleven adelante políticas de este tipo”. 

Como se explica en esta nota, la Ley de Alquileres de 2020 disponía que los contratos debían durar 3 años, que el alquiler aumentaría de forma anual y en base al Índice para Contratos de Locación (ICL), compuesto por el 50% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que marca la evolución del salario privado. 

En tanto, las modificaciones de este año habilitaron una actualización de precios semestral, en base al Coeficiente Casa Propia, el cálculo dispuesto por el Gobierno para la actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. En ambos casos, los alquileres sólo podían pactarse en pesos. 

¿Qué pasa si quiero mudarme antes de que venza el contrato?

La nueva reglamentación dispone que si un inquilino quiere rescindir el contrato antes de tiempo deberá pagarle al propietario como compensación el 10% de lo que resta del contrato, no importa en qué momento del acuerdo sea. Es decir, si una persona paga un alquiler de $ 100 mil y quiere dejar el departamento 6 meses antes, deberá abonar $ 60 mil, a razón de $ 10 mil por cada mes de alquiler restante.

En la actualidad, si una persona quiere terminar el contrato previamente y ya cuenta con 6 meses de antigüedad, no debe pagar ninguna penalización si avisa con 3 meses de anticipación. En cambio, pagará entre un mes y un mes y medio de alquiler (dependiendo el tiempo de contrato que se haya cumplido) si el preaviso se hace sólo 1 mes antes de mudarse. 

En tanto, el DNU elimina el plazo de aviso para la renovación del contrato. Hasta el momento, el propietario y el inquilino podrían negociar la renovación con hasta 3 meses de anticipación. 

¿Qué pasa ahora si tengo que realizar mejoras en el departamento alquilado?

El decreto deroga el artículo de la ley actual que permitía al inquilino descontar del alquiler las mejoras realizados en la vivienda, por lo que esto también dependerá de la negociación entre las partes. 

Además, el nuevo decreto dispone que los jueces no podrán modificar los acuerdos que se hayan alcanzado en el contrato. Es decir, si un inquilino quisiera reclamar ante la Justicia por algún acuerdo que figura en el contrato, no podría hacerlo. 

 

Corrección 28/12/2023: se corrigieron 2 errores referidos a los montos a pagar por la recisión del contrato y, además, a lo que dice el DNU respecto del pago de mejoras en la vivienda.

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Comentarios

  • walter16 de enero de 2024 a las 12:32 pmel decreto debería contemplar una actualización más periódica para los contratos en vigencia. No modificar plazo ni nada. Sólo la actualización.. así es muy gravoso para los propietarios y muy ventajoso para los inquilinos que en el transcurso del año terminan pagando chauchas.
  • Silvia Correa20 de enero de 2024 a las 3:54 pmQue pasa si alquilo un local por dos años y el edificio se vende? ¿Pueden rescindirme el contrato y con cuánto tiempo de preaviso
  • Irma21 de enero de 2024 a las 12:51 amEl dueño de la vivienda donde alquiló vino con un depósito de 70.000 pesos cada cuatro meses si no te deja en la calle que gastos tienen uno paga agua alumbrado y demás servicios si no hay alguien que los regule nadie les podrá pagar hagan algo que sirva alos inquilinos un precio que se pueda pagar un límite hay mucho sinvergüenza aprovechadores porque no suben los sueldos un 200 porciento al nivel inflación en mi caso con mi mamá nos hicimos cargo de los arreglos apenas entramos
  • Irma21 de enero de 2024 a las 1:00 amDeroguen esto esta a favor de los propietarios para que se aprovechen los inquilinos no podemos más están pidiendo tres veces más amparandonos en esa ley que los diputados nos ayuden por favor
  • Jorge5 de febrero de 2024 a las 4:01 amDebemos volver a la ley anterior porque así es imposible alquilar. Actualmente pago $ 90.000 por un depto de 2 ambientes, pero el mismo se va a $ 300.000. El triple. Cómo lo pago si mi sueldo no aumenta en la misma proporción? Los propietarios van a tener que bajar las pretensiones porque no van a conseguir inquilinos Hay que equilibrar la Oferta con la Demanda. El alquiler de un depto de 2 ambientes debería costar $200.000 con aumento anual y 3 años de contrato.
  • Jorge5 de febrero de 2024 a las 4:11 amMe arrepiento de haber votado a Milei. No se puede cambiar el voto? Por qué no cambian el sistema de votación? Pienso que el votante debería tener un plazo de 6 meses para poder cambiar su voto. Se imaginan si ahora volviera Massa? Ja !!!! Se terminarían las incertidumbres y volveríamos a la normalidad..
  • Maria9 de febrero de 2024 a las 4:28 amQ terrible lo que estamos pasando los inquilinos Cambio de ley Por favor vivir con la incertidumbre de quedarnos en la calle Modifiquen la Ley
  • Graciela13 de febrero de 2024 a las 9:27 pmEsta ley solo beneficia a los propietarios no sólo que renové contrato con importe tres veces más de lo que venia pagando ,más expensas más agua . Con un aumento trimestral !!!Mi sueldo no me lo van a aumentar cada tres meses .Es imposible esto ,no se si voy a poder cumplir con este contrato ,si esto sigue así a fin de año el alquiler va a estar más alto que mi sueldo .Por favor modifiquen esta ley !!
  • Rene15 de febrero de 2024 a las 1:47 amEsto no sirve hay contratos que llevan un año. Tremenda devaluacion. Queda todo atrasado .aparte es una incoherencia si suspende toda la ley del 2020 . Caen todos los contratos los que aun estan en vigemcia . En el caso comercial como queda. Pasan a ser contratos onerosos.que desastre que votaron

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