El DNU de Javier Milei: cómo impacta la derogación de la Ley de Alquileres y qué pasará con los nuevos contratos

Última corrección: 28/12/2023.

El presidente de la Nación, Javier Milei (La Libertad Avanza), presentó un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) para eliminar o modificar cientos de leyes y decretos, entre ellos, la Ley de Alquileres. 

Al anunciar las medidas, el Presidente aseguró que derogó la Ley de Alquileres “para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y (para que) alquilar no sea una odisea”.

¿A qué contratos de alquiler afectará este decreto? ¿Cuál será el nuevo plazo de duración de los contratos? ¿Cómo se calcularán los aumentos y cada cuántos meses se aplicarán? ¿Cómo se podrá cancelar anticipadamente el contrato? Te lo contamos en esta nota.

¿Qué va a pasar con mi alquiler actual?

El DNU dispone la derogación de la Ley de Alquileres aprobada en 2020, con lo que se eliminan también las modificaciones a esa normativa aprobadas este año. En su lugar, dispone una serie de modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación. 

No obstante, los alquileres actuales regirán por la ley vigente al momento de la firma del contrato. Por ejemplo, quien haya pactado un alquiler en 2021 mantendrá todas las condiciones dispuestas por la Ley 27.551, de 2020, mientras que alguien que firmó el contrato en noviembre último se regirá por la Ley 27.737.

“Actualmente, rigen 2 legislaciones en paralelo: la de 2020 y la de 2023. Los contratos firmados entre 2020 y octubre de 2023 siguen rigiéndose por la Ley 27.551. Los firmados a partir de octubre último, por la ley nueva (Ley 27.737)”, señaló a Chequeado Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y ex gerente operativo de créditos y alquileres del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires. 

Como el decreto no especificó el momento de entrada en vigencia, el Código Civil y Comercial de la Nación dispone que sus efectos comenzarán a regir 8 días después de su publicación en el Boletín Oficial. No obstante, Milei aseguró en declaraciones a Radio Rivadavia que la norma ya se encuentra en vigencia. 

González Rouco aclaró que el alcance de los cambios sólo se aplicará para los alquileres que se firmen a partir de esa fecha. 

¿Cuál será el nuevo plazo de duración de los contratos?

El DNU no dispone un plazo fijo para los contratos de alquiler: a partir de la aplicación de los cambios, el propietario y el inquilino acordarán entre ellos cuánto tiempo durará el alquiler. 

“Nos van a poder hacer firmar contrato de alquileres por 1 o 2 meses”, señaló a Chequeado Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional y referente de Inquilinos Agrupados de la Ciudad de Buenos Aires.

En caso de que no se haya acordado un plazo en el contrato, el decreto dispone que la relación durará 2 años. 

¿Cómo se calcularán los aumentos y cada cuántos meses se actualizará el alquiler?

Juan Martín Luciani, abogado especialista en propiedad horizontal, dijo a este medio que con la nueva legislación “queda todo liberado a la voluntad de las partes: el plazo del alquiler, la moneda a utilizar y la indexación del contrato”. 

Efectivamente, el DNU dispone que el propietario y el inquilino podrán “pactar libremente” la forma de pago del alquiler (que no podrá ser inferior a una vez por mes), la moneda en la que se pagará, el índice de actualización que se utilizará para definir los aumentos y la periodicidad de los mismos. 

Es decir que a partir de la vigencia del decreto se podrán firmar y registrar contratos en dólares, algo que hasta el momento no se permitía legalmente. 

También deberán pactar cada cuánto tiempo aumentarán los alquileres y el tipo de cálculo que se utilizará para hacerlo. Por ejemplo, el propietario y el inquilino podrían acordar una actualización trimestral en base a la inflación, o el aumento del dólar, o una combinación de varios índices. 

Además, el DNU no impone límites a los depósitos en garantías: a partir de ahora, el monto y la moneda en la que deberán ser pagados depende del acuerdo entre el propietario y el inquilino.

Según Luciani con estas modificaciones “los propietarios van a volver a poner en alquiler sus propiedades. Va a haber más oferta, como era antes”. Sobre los nuevos contratos, dijo que “la mayoría de los contratos van a ser en dólares por un plazo menor a 2 años”. 

Por su parte, Muñoz aseguró a este medio que “no hay país del mundo en donde hoy se lleven adelante políticas de este tipo”. 

Como se explica en esta nota, la Ley de Alquileres de 2020 disponía que los contratos debían durar 3 años, que el alquiler aumentaría de forma anual y en base al Índice para Contratos de Locación (ICL), compuesto por el 50% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que marca la evolución del salario privado. 

En tanto, las modificaciones de este año habilitaron una actualización de precios semestral, en base al Coeficiente Casa Propia, el cálculo dispuesto por el Gobierno para la actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. En ambos casos, los alquileres sólo podían pactarse en pesos. 

¿Qué pasa si quiero mudarme antes de que venza el contrato?

La nueva reglamentación dispone que si un inquilino quiere rescindir el contrato antes de tiempo deberá pagarle al propietario como compensación el 10% de lo que resta del contrato, no importa en qué momento del acuerdo sea. Es decir, si una persona paga un alquiler de $ 100 mil y quiere dejar el departamento 6 meses antes, deberá abonar $ 60 mil, a razón de $ 10 mil por cada mes de alquiler restante.

En la actualidad, si una persona quiere terminar el contrato previamente y ya cuenta con 6 meses de antigüedad, no debe pagar ninguna penalización si avisa con 3 meses de anticipación. En cambio, pagará entre un mes y un mes y medio de alquiler (dependiendo el tiempo de contrato que se haya cumplido) si el preaviso se hace sólo 1 mes antes de mudarse. 

En tanto, el DNU elimina el plazo de aviso para la renovación del contrato. Hasta el momento, el propietario y el inquilino podrían negociar la renovación con hasta 3 meses de anticipación. 

¿Qué pasa ahora si tengo que realizar mejoras en el departamento alquilado?

El decreto deroga el artículo de la ley actual que permitía al inquilino descontar del alquiler las mejoras realizados en la vivienda, por lo que esto también dependerá de la negociación entre las partes. 

Además, el nuevo decreto dispone que los jueces no podrán modificar los acuerdos que se hayan alcanzado en el contrato. Es decir, si un inquilino quisiera reclamar ante la Justicia por algún acuerdo que figura en el contrato, no podría hacerlo. 

Corrección 28/12/2023: se corrigieron 2 errores referidos a los montos a pagar por la recisión del contrato y, además, a lo que dice el DNU respecto del pago de mejoras en la vivienda.