Costantini: “El gravamen [de la Ley de Hábitat] es absolutamente excesivo”

“Esta cesión de tierras se agrega a la cesión de tierras que por lo pronto nosotros [Nordelta] venimos haciendo hace 12 años, por lo que el gravamen es absolutamente excesivo”, declaró en una entrevista en Radio Continental Eduardo Costantini, empresario y presidente de emprendimientos inmobiliarios como Nordelta, respecto del proyecto de Ley de Acceso Justo al Hábitat que será tratado próximamente en el Senado bonaerense, que incluye la entrega del 10% de las tierras del proyecto o su valor equivalente al municipio. Y agregó que en el caso de este núcleo urbano “por cada habitante que vive (…) tenemos que ceder 10 metros cuadrados”.

En la actualidad, el proyecto Nordelta (aprobado por el decreto 1736/92) le cede a la Municipalidad de Tigre el equivalente a diez metros cuadrados por habitante que vive en el barrio. Teniendo en cuenta que, según declaraciones del propio Constantini, allí viven 30 mil personas y la superficie es de 1600 hectáreas, el espacio cedido representa menos del 1,9% del área total.

La disposición por la que se obliga a la cesión es el artículo 56 de la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, un decreto firmado en 1977 por el entonces interventor militar de la Provincia de Buenos Aires, Ibérico Saint Jean. Luego, el decreto provincial 27/98, que creó la figura de “barrios cerrados”, mantuvo la exigencia.

En este sentido, Luciano Pugliese, arquitecto urbanista y miembro de la Fundación Metropolitana, una ONG dedicada a impulsar procesos de planeamiento participativo en el AMBA, afirmó a Chequeado.com: “Las cesiones previstas en 1977 son, para un caso genérico, estrictamente una previsión de suelo por los servicios que tendrá que prestar el Estado a la población que se asiente en la urbanización que se cree: calles, espacios verdes y espacio para equipamiento de salud y educación”. Y además aclaró que, “en la práctica,  ya que nada lo impide, los municipios solicitan las cesiones fuera del emprendimiento para que beneficie a otras poblaciones.”

El propietario también puede optar, como es el caso, por pagar una suma equivalente al precio del terreno ubicado en esa zona para que el municipio la utilice en la construcción de obras de infraestructura y/o viviendas sociales.

El nuevo proyecto de ley pide una compensación del 10% en otro sentido, según el especialista consultado. “Esta nueva compensación es por la valorización que recibe el suelo por el acto legal de recategorización de rural a urbano y por los beneficios de infraestructuras troncales, como rutas o autopistas”, explicó Pugliese. La cesión de este porcentaje será adicional a la del decreto 8912.

¿Qué pasa en otros países?

La ley que ya obtuvo media sanción de la Cámara de Diputados bonaerense contempla la cesión en urbanizaciones cerradas y grandes superficies comerciales. No se trata de todos los barrios cerrados, countries, hipermercados, clubes de campo, shoppings y cementerios privados, sino sólo de aquellos “que ocupen predios de más de 5 mil metros cuadrados”, aclara el texto.

“Esta herramienta ya existe en otros países de la región y fue lo que se tomó como modelo al momento de la redacción de la ley”, recordó Eduardo Reese, profesor de Gestión Urbana del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional del General Sarmiento (ICO-UNGS).

Es el caso, por ejemplo, del Estatuto de la Ciudad de Brasil, de 2001, donde la cesión obligatoria del terreno llega al 10 por ciento. La Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, aprobada en 2008 en Uruguay, no plantea porcentajes sino que declara de utilidad pública y sujeto a expropiación todos los terrenos del país.

Según explicó Raquel Rolnik, relatora de la ONU sobre el problema del Hábitat en la Argentina, “en Gran Bretaña, cada urbanización privada debe aportar el 30% de la superficie de tierra para viviendas de sectores de bajos ingresos (…)”. Ratificando el aporte de la especialista, en países desarrollados, como en los casos que se mencionan a continuación, las disposiciones en materia de planificación urbana para vivienda social son las siguientes:

Fuente: Documento “Promoviendo viviendas accesibles dentro de la economía de mercado”, Winrich Voss. Universidad Leibniz de Hannover. Mayo de 2012.