Alquileres en la Argentina: cómo evolucionaron en la gestión de Javier Milei

La evolución del valor de los alquileres en los últimos meses presenta divergencias según se analicen los datos oficiales de la Ciudad de Buenos Aires o los que publica mensualmente el INDEC, basado en el Gran Buenos Aires. 

En esta nota, analizamos las diferencias metodológicas que existen en las mediciones del Gobierno porteño y del Estado nacional. Además, estudiamos la evolución de los precios en lo que va de este año y desde diciembre de 2023. 

¿Cómo evolucionaron los alquileres en lo que va de 2025?

De acuerdo con los datos del IDECBA analizados por Chequeado, el alquiler promedio (en términos reales: es decir, descontando la inflación) de un departamento de 2 ambientes de la Ciudad de Buenos Aires subió un 1,25% en el primer trimestre del año. Asimismo, el valor de los monoambientes avanzó un 3% y el de 3 ambientes cayó un 1,15%. 

En este punto, cabe destacar que el 20% de los familias de la Ciudad habitan un inmueble alquilado, según el informe “Indicadores de condiciones de vida de los hogares en 31 aglomerados urbanos. Segundo semestre de 2024 de INDEC”. 

En tanto, el último dato del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que elabora el INDEC muestra que el valor de los alquileres en el Gran Buenos Aires avanzó un 22% durante el primer trimestre de este año, por encima de la inflación registrada en ese mismo período (8,5%).

Qué pasó con el precio de los alquileres durante la gestión de Javier Milei

De acuerdo con los datos del INDEC, el valor de los alquileres en el Gran Buenos Aires registró una suba real del 45% entre diciembre de 2023 y marzo de 2025. 

Mientras que, según los datos de IDECBA, el alquiler promedio de un departamento 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires en marzo de 2025 (último dato disponible) cayó un 32% real con respecto a diciembre de 2023, momento en que se derogó la Ley de Alquileres.

¿Por qué existen diferencias entre los datos de la Ciudad y el INDEC?

Como se explica en esta nota, la metodología del IDECBA y del INDEC difieren. En el primer caso, el precio tomado como referencia está en línea con los precios de oferta en el ámbito porteño publicados en los portales inmobiliarios, más precisamente por Argenprop, según consta en los aspectos metodológicos del instituto porteño. 

Al tratarse de contratos nuevos, todos se encuentran bajo el nuevo régimen derivado del DNU 70/2023, que establece la negociación libre entre las partes. 

Por su parte, el INDEC considera los precios efectivamente pagados por los inquilinos, quienes no necesariamente se encuentran todos bajo la misma modalidad de actualización, dado que aún están vigentes contratos de alquileres firmados durante las diferentes versiones de la Ley de Alquileres, que tuvieron efectos diferentes sobre el precio.

De este modo, la evolución de los alquileres que mide el organismo de estadísticas nacional contiene el dato de precios y el tipo de actualización de las diferentes leyes de alquileres, lo que no hace posible conocer por separado cuál es el efecto de cada una de ellas en la evolución del precio.

Más oferta, precios más bajos

La presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), Marta Liotto, indicó en diálogo con Chequeado que, “desde la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de inmuebles en alquiler en la CABA se incrementó aproximadamente un 150% y eso ha tenido su esperable efecto en los precios, que evolucionaron por debajo de la inflación. Es decir, cayeron en términos reales”.

Por otra parte, el coordinador del Observatorio Económico de la Ciudad del Centro de Economía Política Argentina (CEPA), Juan Pablo Costa, explicó que “durante el 2023 se produjo una fuerte contracción de la oferta provocada por la expectativa de la derogación de la Ley de Alquileres ante el inminente cambio de gobierno que, sumado a la propia volatilidad del mercado por la situación económica en general sobre todo en la segunda parte de ese año, provocó una fuerte suba de precios”. 

Y agregó: “Despejando esos factores, en 2024 hubo una caída de precios. Entonces, la baja actual tiene como punto de partida la aceleración de precios durante 2023”.

En esta línea, Costa destacó a este medio que “los valores actuales están en el mismo nivel que a fines de diciembre de 2022, o sea, descontaron la suba registrada previo a la derogación de la Ley de Alquileres”.