Cómo evolucionaron los precios de los alquileres y los créditos hipotecarios desde que asumió Javier Milei

El mercado inmobiliario experimentó cambios significativos durante los primeros 6 meses del gobierno de Javier Milei (Libertad Avanza). Como se detalla en esta nota, el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) Nº 70/2023, publicado el 20 de diciembre, derogó la Ley de Alquileres 27.551 (de 2020) y desreguló el plazo de los contratos de locación y la manera de  calcular el aumento del precio del alquiler. 

En este contexto, en mayo de 2024 se registró una caída de los precios promedio de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) del 26% en relación a diciembre de 2023, el último del gobierno de Alberto Fernández (Frente de Todos).  

Mientras que, en el segmento de compra y venta de inmuebles, el otorgamiento de créditos hipotecarios para la vivienda acumuló a marzo, último dato de la gestión de Milei, una baja del 35% respecto de diciembre. En este marco, distintos bancos lanzaron en este período líneas de créditos hipotecarios UVA para adquirir una vivienda. 

En esta nota, Chequeado analiza la evolución de los precios de los alquileres y los créditos hipotecarios desde que asumió el actual presidente. 

El precio de los alquileres cayó un 20%

El precio promedio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires fue de $ 440.072 en términos reales en mayo de 2024, último dato de la gestión de Javier Milei (LLA). Se trata de una caída del 20% respecto del mismo mes del año pasado, y del 26% en relación a diciembre de 2023.

Este dato es elaborado a partir del índice mensual que publica Zonaprop -sitio especializado en venta y alquiler de inmuebles propiedad del grupo QuintoAndar- sobre la base de los avisos publicados por los clientes en CABA. A ese dato, Chequeado le descuenta el efecto de la inflación. 

Leandro Molina, country manager de QuintoAndar para Argentina y Perú, explicó a este medio que el índice se construye tomando como referencia los precios requeridos por los propietarios (u oferentes), los cuales pueden diferir de los precios efectivos de transacción”. 

Y detalló: “Se focaliza en los departamentos para calcular el precio medio y, a los fines de robustecer el análisis, se hace un proceso de identificación de valores extremos que son excluidos de la muestra”.  

La presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), Marta Liotto, indicó a Chequeado que “desde diciembre, los aumentos de los alquileres están corriendo igual o, incluso, por debajo de la inflación”. 

Y agregó: “Como en todos los sectores de la economía, hay precios que subieron mucho en relación con el poder de compra de los salarios y eso, junto a la mayor oferta existente, conlleva que muchos contratos se firmen con precios inferiores a los publicados”.

Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos nacional, planteó a este medio que “los contratos de alquiler a partir del DNU se están firmando con actualizaciones trimestrales atadas a la inflación”.

Mientras que, los contratos cerrados bajo la derogada Ley de Alquileres (de 2020) -que siguen vigentes- tienen una actualización de 220%, con una inflación interanual de 290%. Es decir, se abona un valor que está 70 puntos por debajo de la inflación”. Y agregó: “Ésa es la diferencia entre tener una regulación del Estado o tener un mercado desregulado”. 

Los créditos hipotecarios se mantienen a la baja pero hay expectativas en el sector

El saldo de créditos hipotecarios para la vivienda fue de $ 221.408 millones en marzo de 2024, último dato de la gestión de Javier Milei (LLA). Se trata de una caída del 66% respecto de marzo de 2023 y del 35% si se mira diciembre del mismo año, el último de la gestión de Alberto Fernández (FDT).

En este marco, distintos bancos lanzaron líneas de créditos hipotecarios UVA para adquirir una vivienda, una decisión que fue complementada este lunes con la publicación en el Boletín Oficial de la Resolución General 1004/2024 de la Comisión Nacional de Valores (CNV) que habilita a los tomadores de un crédito hipotecario a acceder de forma inmediata a la compra de dólares. 

“Los créditos hipotecarios son un tema que lleva varias semanas en agenda, pero pese a ello se trata de un fenómeno nuevo que requiere un tiempo para evaluar sus resultados. Para el tomador, se trata de una decisión de mediano plazo, con múltiples factores que lleva tiempo analizar”, explicó Liotti.

En relación a los precios, Molina señaló que, en los primeros 5o meses del año, “el precio medio del metro cuadrado acumula un incremento del 3% y del 4,2% desde el cambio de tendencia, es decir, hay una recuperación en el mercado”.