Las 5 claves para entender los cambios en la Ley de Alquileres

La Cámara de Diputados de la Nación aprobó esta madrugada un proyecto que modifica la Ley de Alquileres, por lo que -una vez que la norma sea publicada por el Poder Ejecutivo en el Boletín Oficial- se modificarán las condiciones de los contratos para los propietarios y los inquilinos. 

Con el voto del oficialismo y otros bloques minoritarios, la Cámara de Diputados aceptó el proyecto aprobado por el Senado de la Nación, que había modificado una primera iniciativa votada en la Cámara Baja e impulsada por bancadas de la oposición. 

En esta nota te contamos cuáles son los principales cambios en la Ley y cómo serán las condiciones de alquiler a partir de su entrada en vigencia. 

Aumentos cada 6 meses

La nueva ley dispone que los alquileres podrán aumentarse, como mínimo, cada 6 meses. De todos modos, las partes pueden pactar que la actualización se realice en un plazo más largo de tiempo. 

La ley anterior disponía que los aumentos se produjeran de forma anual. En tanto, el proyecto aprobado inicialmente en Diputados proponía aumentos cada 4 meses.

Cambios en el cálculo de los aumentos

El texto aprobado por la Cámara baja dispone que los aumentos de alquileres se definirán según el menor valor que surja de aplicar el 90% del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) publicado por el INDEC o el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) del Banco Central. 

Se trata del mismo procedimiento utilizado por el Coeficiente Casa Propia, el cálculo dispuesto por el Gobierno para la actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. 

En tanto, el proyecto que había impulsado la oposición en Diputados en primera instancia proponía que la fórmula de aumento se acordara entre las partes al momento de firmar el contrato, debiendo optar por el índice de inflación, el índice de precios mayoristas, el índice de salarios o una combinación entre los 3.

La ley anterior había creado el Índice para Contratos de Locación (ICL), compuesto por el 50% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que marca la evolución del salario privado. 

¿Cuál es, en la práctica, la diferencia entre la ley anterior y la recientemente aprobada? No se puede decir cuál sería a futuro el comportamiento de ambos índices -ya que dependen de variables como el incremento salarial y la inflación, entre otros- y cuál sería el más beneficioso para los inquilinos o los propietarios. 

No obstante, si se compara el comportamiento de estas variables en los últimos 3 años puede afirmarse que el coeficiente que entrará en vigencia y su modo de aplicación hubiera sido más costoso para los inquilinos que el actual sistema. 

Por ejemplo, para un contrato de alquiler de $ 40 mil firmado el 1° de octubre de 2020 con la ley anterior, el valor al segundo año sería de $ 59.428, y para el tercer año, $ 99.429. 

En tanto, con el sistema votado por Diputados -con actualización semestral- a partir del sexto mes el inquilino pagaría $ $ 44.968, en el segundo año, $ 56.147 (con una actualización, a los 6 meses, de $ 67.169); y en el tercer año la cuota ascendería a $ 89.254 al comienzo y $ 117.913 en el último semestre. 

En conclusión, durante un contrato de 3 años un inquilino con la anterior ley pagó en total $ 2.386.284, mientras que con la nueva ley hubiera pagado $ 2.492.704 (una diferencia equivalente al valor de 2 alquileres y medio, según el monto del inicio del contrato). 

En tanto, si se lo compara con lo que hubiera aumentado el alquiler si se actualizara por inflación, la diferencia en favor del inquilino es de 11 meses y medio de alquiler ($ 461 mil). 

Características del contrato

Al igual que la ley anterior, la nueva norma mantiene el plazo de contrato por un mínimo de 3 años. En cambio, el proyecto aprobado originalmente por Diputados (que luego fue modificado en el Senado) proponía bajar el plazo mínimo a 2 años. 

También se mantiene, con respecto a la ley anterior, el pago de un mes y medio de alquiler si el inquilino decide terminar el contrato anticipadamente, toda vez que hayan pasado al menos 6 meses de contrato y haya avisado con un mes de anticipación. 

Por otro lado, la nueva ley incorpora una cláusula que prohíbe que se publiquen avisos de alquiler con valores expresados en dólares.

Beneficios impositivos

El texto aprobado esta semana incorpora una serie de beneficios impositivos, con el objetivo de incentivar la oferta de alquileres. 

En primer lugar, la norma dispone que el alquiler de hasta 2 inmuebles quedará exento del pago del Monotributo, en caso de corresponder. También exime a las operaciones realizadas en el marco de un contrato de alquiler del pago del Impuesto al cheque. 

Por otro lado, las viviendas que se encuentren en alquiler y no superen cierto tope de valor fiscal no pagarán el impuesto a los Bienes Personales. 

Finalmente, tanto el propietario como el inquilino podrán descontar del Impuesto a las Ganancias el 10% del valor total del alquiler anual. 

Repercusiones

Tras la aprobación de la nueva ley, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos nacional, aseguró a Chequeado que “la pelea que dimos las organizaciones inquilinas contra el lobby del mercado inmobiliario fue enorme pero dio resultados. La ley que hoy se aprobó en el Congreso también va a ser resistida por las inmobiliarias del país. Por lo tanto ahora, de manera urgente, exigimos que el ministro de Hábitat, Santiago Maggiotti, responda a nuestros pedidos de reunión y nos informe qué va a hacer para que la ley se cumpla”.

Por su parte, Federico González Rouco, economista especialista en vivienda y actual gerente operativo de créditos y alquileres del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, cuestionó, en su cuenta de X, “la idea errada de poner un índice para todo el país, como si CABA, Mendoza y Pinamar, por ejemplo, funcionaran de la misma manera”. 

Además, manifestó que el nuevo índice de actualización “es bastante complejo” y vaticinó que “siempre va a ir por debajo de la inflación”. “Si acordamos que hoy el problema es la falta de oferta, esto no ayuda ni un poco. Estaríamos gastando una bala en cambiar la ley para que nada cambie”, concluyó.