¿Cómo calcular el aumento del alquiler según tu contrato?

En la Argentina existen contratos de alquiler vigentes firmados en el marco de 3 normativas diferentes: la conocida Ley de Alquileres, que fue derogada en 2023, la Ley 27.737 que estuvo vigente sólo 3 meses de octubre a diciembre de ese año, y el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, que es el que rige en la actualidad.

Por eso, en esta nota, te contamos cómo calcular el valor del alquiler según cada una de estas alternativas. 

Cómo calcular el alquiler, según cada contrato

• Contratos que se firmaron antes de la derogación de la Ley de Alquileres

La Ley 27.551 -conocida como Ley de Alquileres-, fue aprobada en junio de 2020 y establecía que los contratos de alquiler debían tener un plazo mínimo de 3 años y que la actualización del valor del alquiler debía hacerse de manera anual tomando como referencia el Índice de Contratos de Locación (ICL), que contempla una combinación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). 

A modo de referencia, un contrato de alquiler firmado el 1° de julio de 2023 -previo a la modificación de la Ley de Alquileres- tiene validez hasta el 1º de julio de 2026. Es decir que, por más que la ley ya no esté vigente, las partes deben respetarla.

Si inicialmente el alquiler de ese contrato costaba $ 100 mil mensuales, con actualización por ICL, actualmente paga $ 572 mil (y lo hará hasta el final del contrato), lo que implica una suba del 472% en comparación con el monto inicial. En ese mismo período, la inflación fue de 396%. Para el cálculo, se utilizó la Calculadora de Alquiler de Chequeado. 

• Contratos firmados entre octubre y diciembre de 2023

La Ley 27.737, que reemplazó a la Ley de Alquileres, establecía que los contratos de alquiler debían tener un plazo mínimo de 3 años y que la actualización del valor del alquiler debía hacerse de manera semestral tomando como base el Coeficiente Casa Propia. La norma estuvo vigente entre octubre y diciembre de 2023. 

Casa Propia es el cálculo dispuesto por el Gobierno nacional para la actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II, que también puede aplicarse en los contratos de alquiler.

A modo de ejemplo, una familia que firmó el 1° de noviembre de 2023 un contrato de alquiler a 3 años y con actualización semestral con un valor inicial de $ 100 mil, tuvo en mayo la última actualización. Ese mes, el valor de su alquiler llegó a los $ 381 mil, lo que representa un incremento del 281% desde el inicio (en ese mismo período, la inflación fue del 240%). 

• Contratos que se firmaron después del 20 de diciembre de 2023

A partir de la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, las condiciones del contrato de alquiler (plazo de duración, de actualización y demás) dependen de lo acordado por las partes (inquilino y propietario) en el contrato. Es decir, ya no existe una duración fija de los contratos, ni hay un mecanismo único de actualización de los alquileres. 

Por ejemplo, si la actualización se realiza de manera semestral por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el inquilino con un contrato firmado en julio de 2024 por un valor inicial de $ 100 mil desde julio de 2025 debe pagar $ 139 mil. Es decir, desde el inicio del contrato registró una suba aproximada del 39%.

Si la actualización se realiza de manera semestral por la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), el inquilino con un contrato firmado en julio de 2024 por un valor inicial de $ 100 mil pagará este mes $ 144 mil. Es decir, desde el inicio del contrato registró una suba del 44%. 

Cuánto aumentó el alquiler en la Ciudad durante el segundo trimestre de 2025 

Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires se incrementaron un 45% en promedio durante el segundo trimestre de 2025, en comparación con igual período de un año antes, de acuerdo con datos del Instituto de Estadística y Censos porteño (IPCBA). 

En este sentido, los valores de publicación de los alquileres de departamentos usados en plataformas online -que es lo que releva el IPCBA- se incrementaron por debajo de la inflación, que en ese período fue del 48,3%. “En términos históricos, se trata de la segunda menor diferencia entre ambas variables: hay que retroceder 5 años para encontrar una más pequeña”, se destaca en el informe. 

En concreto, el precio publicado se incrementó un 45% a $ 428.536 promedio mensual en el caso de los departamentos monoambiente; un 46,6% a $ 583.793 promedio en las unidades de 2 ambientes; y un 44,1% a $ 870.943, en las de 3 ambientes.  

En el período, el conjunto de publicaciones de alquiler en pesos aumentó 15% respecto del volumen del 1° trimestre y fue el stock más grande registrado desde al menos 2015; superior al guarismo máximo alcanzado en el 2° trimestre de 2024. Como referencia, la oferta de avisos publicados en el período abril/junio de 2025 fue casi el doble del promedio trimestral del trienio 2017/2019.