Alquileres: cada vez hay más hogares inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires

El acceso a la vivienda en la Ciudad de Buenos (CABA) tiene una tendencia regresiva, de acuerdo con distintos informes de organizaciones que abordan esta problemática. El fenómeno no es nuevo: en las últimas 2 décadas, la cantidad de hogares habitados por inquilinos pasó del 24% al 36% del total, mientras que las viviendas ocupadas por propietarios se redujeron en una proporción similar. 

¿Cómo impacta esto en el precio de los alquileres? ¿Quiénes son los inquilinos? En esta nota, una radiografía de la situación habitacional en el ámbito porteño.

Aumenta la cantidad de hogares inquilinos

La cantidad de hogares inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires subió desde el 24% del total en 2003 al 36% en 2023, de acuerdo con un informe del Observatorio de Economía Urbana del Centro de Economía Política Argentina (CEPA) basado en datos propios recabados entre julio y noviembre de 2023 y de cifras la Dirección General de Estadísticas y Censo porteña. Se considera “hogar” a un grupo de personas que comparte los gastos alimentarios, es decir, en un mismo inmueble puede haber más de un hogar. 

“La Ciudad de Buenos Aires, al igual que el resto del país, vive un proceso de inquilinización producto de las persistentes dificultades para acceder a la propiedad de la vivienda”, destacó el informe de CEPA publicado este mes. Y agregó: “Desde el 2003 asistimos a una lenta pero firme caída de la proporción de hogares propietarios y, por lo tanto, a un incremento en la proporción de hogares inquilinos”. 

En este sentido, el informe indica que había un 64% de viviendas propias en 2003.  Sin embargo, 20 años después, los hogares propietarios cayeron hasta el 51%. En simultáneo, la población con tenencia precaria (que no posee tenencia formal de la vivienda que habita, ya sea escritura, contrato de alquiler o algún otro tipo de documento con validez legal) se incrementó en 2 puntos porcentuales, del 12% al 14% en ese mismo período. 

Los resultados del Censo 2022 muestran que, a nivel país, la cantidad de familias que son dueñas de la vivienda donde residen pasó de ser el 73% en 2010 al 65% en 2022. Además,  la Ciudad de Buenos Aires junto con las provincias del sur son las jurisdicciones con menor cantidad de propietarios.

La Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) planteó en el informe “Los dueños de la Ciudad”, publicado en abril de 2024, cifras similares y también atribuyó esta situación a la existencia de un proceso de concentración de la propiedad inmueble: “Es decir, por un lado, un menor número de personas propietarias pero con más cantidad de propiedades y, por otro, un aumento de la cantidad de familias inquilinas que no pueden acceder a su primera vivienda en propiedad”. 

De acuerdo con el informe de ACIJ, el 10% de las personas propietarias físicas y jurídicas de la Ciudad que más inmuebles tiene en su poder concentra el 33% del total de las propiedades, mientras que el 1% concentra el 12% del total. 

Sobre este punto, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos nacional, planteó en diálogo con Chequeado: “La crisis habitacional está relacionada con la desigualdad, que implica la concentración de las viviendas en pocas manos e inquilinos que cada vez pagan alquileres más caros”. Y agregó: “El precio de los inmuebles está dolarizado, con lo que resulta imposible que un trabajador con su salario pueda comprarse una propiedad”.

¿Quiénes son y cómo viven los inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires?

De acuerdo con el relevamiento de CEPA, el 60% de los inquilinos tienen entre 30 y 44 años, el 19% tiene entre 45 y 60, el 17% es menor a 30 años y sólo el 5% es mayor a 60 años. En cuanto al género del jefe/a de hogar, se observa una distribución pareja. 

Por otra parte, el 45% de los hogares son unipersonales; el 33% son hogares de 2 personas; el 11%, de 3 personas; el 8%, de 4 personas; el 2,5%, de 5 personas; y menos del 1% son hogares de 6 personas o más.

Asimismo, el informe da cuenta de que en el 74% de los hogares no hay niños/as, en el 16% hay solo 1, en el 9% hay 2, y en el 1,5% hay 3 menores.

Sobre las condiciones de hacinamiento, el 64% de los hogares inquilinos no está hacinado, es decir que hay menos de 2 personas por habitación. Mientras que el 6,3% de los hogares están viviendo en condiciones críticas (corresponde a más de 3 personas durmiendo por habitación).

¿Qué pasó tras la derogación de la Ley de Alquileres?

El mercado inmobiliario experimentó cambios significativos durante los primeros 6 meses del gobierno de Javier Milei (Libertad Avanza). Como se detalla en esta nota, el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) Nº 70/2023, publicado el 20 de diciembre, derogó la Ley de Alquileres 27.551 (de 2020) y desreguló el plazo de los contratos de locación y la manera de  calcular el aumento del precio del alquiler. 

En este contexto, en mayo de 2024 se registró una caída de los precios promedio de los alquileres en CABA del 26% en relación a diciembre de 2023, el último mes del gobierno de Alberto Fernández (Frente de Todos), de acuerdo con datos propios elaborados sobre la base del índice publicado por Zonaprop.

La presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), Marta Liotto, indicó a Chequeado que la derogación de la Ley de Alquileres provocó un cambio significativo en el mercado inmobiliario: “Hoy las inmobiliarias contamos con inmuebles para ofrecer en alquiler, mientras que antes había lista de espera”. Y resaltó: “La oferta de inmuebles pasó de menos de mil unidades por mes hasta la derogación de la Ley de Alquileres, a más de 15 mil en la actualidad”. 

Por su parte, según la Encuesta Nacional Inquilina de junio de 2024, realizada por Inquilinos Agrupados, el 34,4% de los ingresos de los hogares inquilinos se destina a pagar el alquiler más las expensas, sin considerar impuestos y tarifas de servicios públicos. Se refiere a los inquilinos con contratos firmados durante la vigencia de la Ley de Alquileres.

En el caso de aquellos alquileres firmados después de la entrada en vigencia del DNU, la incidencia del gasto de alquiler de la vivienda en el presupuesto del hogar asciende al 38,6%.

“Sin la Ley de Alquileres, la actualización anual ya casi no se presenta como una posibilidad”, planteó el informe de Inquilinos Agrupados. El 95,5% de los inquilinos/as tiene actualizaciones en el precio de su alquiler en plazos iguales o menores a 6 meses. Específicamente, en promedio, 7 de cada 10 inquilinos/as que firmaron sus contratos luego del decreto tienen aumentos mensuales o cada 3 o 4 meses.