Alquileres: cuánto duran los contratos y qué fórmulas se están usando para calcular los aumentos

El 20 de diciembre de 2023, el presidente de la Nación, Javier Milei (La Libertad Avanza), publicó el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) Nº 70/2023 que, entre otras cosas, dispuso la eliminación de la Ley de Alquileres aprobada en 2020 y de las modificaciones posteriores aplicadas a la norma. 

Pese a los cambios, los alquileres continúan rigiéndose por la ley vigente al momento de la firma, por lo que actualmente conviven 3 diferentes sistemas. 

Por ejemplo, quien firmó un contrato de alquiler en 2021 mantiene todas las condiciones dispuestas por la Ley 27.551 (de 2020), mientras que alguien que firmó el contrato en noviembre de 2023 se rige por la Ley 27.737, y quien lo hizo después del 20 de diciembre hasta la actualidad, lo hace por el DNU.

¿Cuáles son las diferencias entre las 3 normativas en cuanto a los plazos de duración de los contratos, la periodicidad y el cálculo de los aumentos, la moneda en la que se pacta el alquiler y la cancelación anticipada del contrato? Te lo contamos en esta nota.

¿Cuánto duran los contratos de alquiler?

La ley de 2020 estableció que el plazo mínimo de contrato fuera de 3 años. Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para un contrato de alquiler era de 2 años. 

En las modificaciones aprobadas en 2023, el plazo no se cambió, por lo que los contratos firmados hasta la publicación del DNU tienen 3 años de vigencia. 

En tanto, el DNU de Javier Milei no dispone un plazo mínimo para los contratos de alquiler; esto significa que se pueden firmar contratos por 2 o 3 meses. En caso de que no se haya fijado en el contrato, la relación durará 2 años. 

¿Cada cuántos meses aumenta el alquiler?

Para los contratos firmados entre julio de 2020 y octubre de 2023, los aumentos del alquiler se aplican sólo una vez al año. 

En tanto, para quienes hayan firmado su contrato en el mes de noviembre de 2023 y hasta la publicación del DNU, los aumentos serán cada 6 meses. 

El decreto actual dispone que las partes deben acordar el plazo de actualización del alquiler, sin límites de tiempo prefijados. 

Juan Martín Luciani, abogado especialista en propiedad horizontal, dijo a este medio que con la nueva legislación “queda todo liberado a la voluntad de las partes: el plazo del alquiler, la moneda a utilizar y la indexación del contrato”. 

¿Cómo se calcula el aumento del alquiler?

Con la aprobación de la ley de 2020 se creó el Índice para Contratos de Locación (ICL), compuesto por el 50% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que marca la evolución del salario privado. El aumento del alquiler bajo este cálculo se puede verificar en la Calculadora de alquileres de Chequeado.

En tanto, con las modificaciones aprobadas en 2023 se dispuso una actualización de precios semestral, en base al Coeficiente Casa Propia, el cálculo dispuesto por el Gobierno nacional para la actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. 

Esta fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.

Si se compara el comportamiento de ambos índices en los últimos 3 años, se puede afirmar que el coeficiente introducido en 2023 y su modo de aplicación (con actualización semestral) hubiera sido más costoso para los inquilinos que el actual sistema, como se explica en esta nota. 

El DNU actualmente vigente dispone que el modo de actualización del alquiler también deberá ser pactado entre los dueños y los inquilinos, sin establecer ningún criterio obligatorio. 

Además, a diferencia de las 2 primeras leyes, que establecían que los alquileres sólo podían pactarse en pesos, el DNU deja abierta la posibilidad a que se negocie la moneda en que deberá abonarse; esto es, pesos o dólares. 

¿Qué pasa si quiero mudarme antes del vencimiento del contrato?

La ley aprobada en 2020 dispone que si una persona quiere terminar el contrato previamente y ya cuenta con 6 meses de antigüedad, no debe pagar ninguna penalización si avisa con 3 meses de anticipación. En cambio, pagará entre un mes y un mes y medio de alquiler (dependiendo el tiempo de contrato que sinoe haya cumplido) si el preaviso se hace sólo 1 mes antes de mudarse. 

En 2023, este aspecto no fue modificado, pero a partir del DNU, si un inquilino quiere rescindir el contrato antes de tiempo deberá pagarle al propietario como compensación el 10% de lo que resta del contrato, no importa en qué momento del acuerdo sea. Es decir, si una persona paga un alquiler de $ 200 mil y quiere dejar el departamento 6 meses antes, deberá abonar $ 120 mil, a razón de $ 20 mil por cada mes de alquiler restante.