Créditos hipotecarios UVA: cómo evolucionaron en 2024 y cuál es la relación con la cuota de un alquiler

El mercado inmobiliario muestra señales de reactivación en 2024: la demanda de créditos hipotecarios aumentó un 46,8% en el tercer trimestre de este año, en comparación con el período de abril a junio, de acuerdo con datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA). 

En este marco, los bancos lanzaron nuevas líneas de créditos hipotecarios UVA, llamados así por las siglas “Unidad de Valor Adquisitivo”, cuya cuota inicial se ubica entre los $320 mil y $500 mil, tomando como referencia un departamento de 43 metros cuadrados (equivalente a un 2 ambientes) ubicado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. 

Los precios de los alquileres por un inmueble de las mismas características están en línea con la cuota inicial de un crédito hipotecario, según ZonaProp y Reporte Inmobiliario, a los que accedió Chequeado. En esta nota, analizamos la evolución de los créditos y su relación con el valor de los alquileres.

La evolución de los créditos hipotecarios en el cuarto trimestre de 2024

De acuerdo con la última Encuesta de Condiciones Crediticias (ECC) del BCRA, durante el tercer trimestre de 2024 el mercado de créditos hipotecarios mostró señales positivas. La demanda de estos créditos aumentó un 46,8% contra el trimestre previo (de abril a junio de 2024). Para el último trimestre del año, si bien los bancos esperan que continúe creciendo, lo haría a un ritmo menor, del 33,3%. Todas las respuestas de la encuesta pueden verse haciendo clic aquí.

Por otro lado, los montos máximos que otorgan los bancos se incrementaron (23,2%) y los requerimientos de garantías se hicieron más flexibles (13,3%), según resultados del Índice de Difusión (ID), que mide los cambios en las condiciones crediticias, tomando como referencia las respuestas obtenidas en la encuesta. Los plazos no registraron cambios significativos.

A modo de referencia, desde que lanzó la nueva línea de créditos hipotecarios, el Banco Nación recibió desde su lanzamiento en mayo 55 mil solicitudes en todo el país y, además, aprobó 10 mil pedidos que ya están en busca de propiedad o terminación de proyecto, según informó la entidad ante la consulta de Chequeado. También se le consultó sobre este tema al Banco Hipotecario, pero hasta el cierre de esta nota no hubo respuesta.   

Con respecto a la adjudicación de préstamos, de acuerdo con datos del BCRA en el mes de septiembre (último dato disponible) se alcanzó el mayor volumen del año, con un aumento del 66% con respecto al piso de junio de 2024. No obstante, aún se encuentra por debajo de los niveles previos a diciembre de 2023. Sobre este punto, es importante aclarar que la demanda de créditos no se traduce de manera inmediata en adjudicaciones.

Durante su exposición en el Senado de la Nación, el jefe de Gabinete de Ministros, Guillermo Francos (La Libertad Avanza) resaltó como logro de la gestión de Milei la implementación de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo. “Esta política impulsa el crédito en el sector de la construcción y busca reducir el déficit habitacional”, destacó Francos. 

Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores y autor del libro “El sueño de la casa propia”, aseguró a Chequeado que “los créditos vienen creciendo a buen ritmo. El período 2020-2023 fue de los peores para el crédito hipotecario, se llegó al menor nivel de crédito nuevo en décadas”. Y agregó: “Hoy, los préstamos están creciendo mucho con respecto al punto de partida, pero todavía falta para que podamos hablar de una economía con crédito hipotecario o de acceso masivo al crédito”.

El interés de los créditos hipotecarios UVA para la compra de una vivienda propia, única y permanente se ubican entre el 3,56% (Banco Chubut) y el 9,93% (BBVA Argentina), considerando la Tasa Efectiva Anual, de acuerdo con datos del BCRA. Por su parte, el Banco Nación cobra un interés de 4,6%. 

¿Qué conviene más: pagar la cuota de un crédito hipotecario o un alquiler mensual?

De acuerdo con un informe del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), “tomar un crédito hipotecario UVA sería más conveniente en el largo plazo, siempre que se cuente con el capital inicial requerido -en términos generales, equivale a entre un 20% y un 25% del valor de la propiedad- y haya estabilidad económica”.

En el informe se plantea el siguiente ejemplo: para un alquiler que comenzó en julio de 2022 en $ 100.000, la cuota mensual al 24 de noviembre sería de $ 990.186, mientras que la cuota de un crédito UVA por el mismo monto inicial sería de $ 940.807, una diferencia de $ 19.730. Es importante tener en cuenta que ambas opciones evolucionan de manera similar, ya que tanto la UVA (que ajusta los créditos) como el Índice de Contratos de Locación (que ajusta los alquileres) contemplan la inflación en su cálculo. 

“En la actualidad, la cuota del crédito termina siendo entre un 6% u 11% mayor que el alquiler”, continúa el informe de UADE, y agrega: “El crédito es más beneficioso porque permite acceder a la propiedad de un inmueble pero es fundamental asegurarse de que los ingresos familiares se ajusten al mismo ritmo de la inflación ya que, si la UVA aumenta al doble que el salario, en sólo 6 meses una cuota que representa el 35% del ingreso puede pasar a representar el 39%”.

De acuerdo a un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, para acceder a un crédito hipotecario UVA a 30 años, la cuota inicial de un departamento de 43 metros cuadrados en el barrio porteño de Palermo es de $ 561.500 mensuales. En barrios más económicos de la Ciudad de Buenos Aires, como Balvanera, la cuota inicial es de $ 311.915. 

“La mayoría de estos valores están bastante en línea con el valor del alquiler de una unidad similar, por eso se está viendo un crecimiento en las solicitudes de crédito hipotecario”, explicó el fundador de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, en diálogo con Chequeado.

En efecto, según un informe de Zonaprop -sitio especializado en venta y alquiler de inmuebles, propiedad del grupo QuintoAndar- el alquiler promedio de un departamento de 2 ambientes en CABA durante octubre fue de $ 524.907 por mes. Palermo fue uno de los barrios más caros, con un costo de $ 588.461, y Lugano fue uno de los más baratos, con un costo de $ 391.050.

Parte de este texto fue escrito por Chequeado con asistencia de herramientas de inteligencia artificial (IA) y supervisión de nuestros editores.