Javier Milei, en su discurso a un año como presidente: “El precio promedio del alquiler cayó hasta 30% en términos reales”

El presidente Javier Milei (La Libertad Avanza) brindó un discurso en cadena nacional desde Casa Rosada, al cumplirse un año de su asunción. Allí, destacó los aspectos positivos de sus primeros 12 meses de gestión. En ese sentido, señaló: “El precio promedio del alquiler cayó hasta 30% en términos reales”.

Esto es verdadero. En su primer mes de gestión, el Presidente dictó un Decreto de Necesidad y Urgencia que derogó la ley de alquileres. Según datos oficiales del Gobierno porteño analizados por Chequeado, en octubre de 2024 el precio promedio de los alquileres en la Ciudad cayó entre un 32% y un 33% en términos reales desde diciembre de 2023. Informes oficiales y alternativos destacan un incremento de la oferta de alquileres en el último año.

La frase completa de Javier Milei sobre los alquileres

En su discurso, en el tramo referido a las desregulaciones, Milei señaló: “Hace exactamente un año teníamos la nefasta ley de alquileres, que hacía caer la oferta inmobiliaria y subir los precios de alquiler muy por encima de la inflación”.

Y agregó: “Hoy los contratos de alquiler son acuerdos libres entre partes, la oferta de inmuebles no para de crecer y el precio promedio del alquiler cayó hasta 30% en términos reales”.

Qué establecía la ley de alquileres y qué cambió con el DNU 70/2023

La Ley de Alquileres, en su versión de 2020, disponía que los contratos debían durar 3 años, que el alquiler aumentaría de forma anual y en base al Índice para Contratos de Locación (ICL), compuesto por el 50% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que marca la evolución del salario privado.

Esa norma fue modificada en octubre de 2023, antes del triunfo de Milei. En esa ocasión se habilitó una actualización de precios semestral, en base al Coeficiente Casa Propia, el cálculo dispuesto por el Gobierno para la actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. En ambos casos, los alquileres sólo podían pactarse en pesos.

En diciembre de 2023 Milei dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que dispuso modificaciones y derogaciones de cientos de leyes, entre ellas, la ley de alquileres, aunque los alquileres en curso al momento del DNU se rigen por la ley vigente al momento de la firma del contrato.

Desde la entrada en vigencia del DNU, para los nuevos contratos el propietario y el inquilino pueden negociar la duración del alquiler y la variación de los aumentos. Además, los contratos se pueden registrar en dólares. Si desea rescindir el contrato, el inquilino debe pagar un 10% del contrato restante, y las mejoras de la vivienda dependen de la negociación entre las partes.

Qué pasó con el precio de los alquileres desde la derogación de la ley de alquileres

De acuerdo con datos oficiales del Gobierno porteño analizados por Chequeado, el alquiler promedio de un 2 ambientes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en octubre de 2024 fue de $ 482 mil. Esto representa una caída en términos reales del 33% respecto de los valores de diciembre de 2023, momento en que se derogó la ley de alquileres.

La caída es similar si se utiliza como ejemplo el precio promedio de los monoambientes o de los departamentos de 3 ambientes.

Por su parte, un informe del Observatorio Estadístico del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de CABA, señaló: “El valor locativo en el mercado de vivienda se encuentra a la baja en términos reales (es decir se incrementa por debajo de la inflación), desde enero de 2024 a octubre de 2024 inclusive. La baja en promedio fue del 38.6%. En algunos contratos ya se pueden observar bajas en términos nominales de los valores locativos”.

Según esta fuente, además, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 la oferta de departamentos aumentó un 189%. El informe del Gobierno porteño sobre el mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2024 también revela un importante incremento de la oferta de alquileres desde la derogación de la ley.

Por otro lado, la Universidad de San Andrés y Mercado Libre también realizan relevamientos mensuales de alquileres. El último informe tiene datos de noviembre de 2024 y también destaca que los alquileres aumentaron por debajo de la inflación, es decir, que el precio bajó en términos reales.

“Si consideramos las variaciones interanuales (respecto a noviembre de 2023), los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 28.4% en GBA Norte, 75.9% en GBA Sur y 110.0% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en noviembre de 2024, se observan variaciones interanuales en el precio en precios corrientes por m2 del 44.3% en CABA, 46.3% en GBA Norte, 107.4% en GBA Zona Sur y 125.6% en GBA Oeste”, explica.

Y concluye: “Si bien son aumentos considerables, en todos los casos, el aumento interanual estuvo por debajo de la inflación interanual de octubre de 2024, la cual fue de 193.0%”.