Créditos hipotecarios UVA: tasa, tasa, ¿cómo compro mi casa?

¿Qué fue lo más audaz que hicieron Romina y Agustín: comprar un departamento a medias o embarcarse en un crédito UVA? Él tiene 26; ella, 24. Romina está a punto de recibirse de odontóloga y trabaja, pero en nada relacionado con su profesión. Agustín acaba de recibirse de politólogo y es empleado en una consultora. Decidieron dejar la casa de sus padres (él, Villa Crespo; ella, Belgrano) y mudarse juntos. A una casa propia. Estudiaron en colegios privados, fueron a la universidad pública: nunca un sobresalto económico. Entre los dos ganan $50 mil.

Esta es la primera gran decisión financiera de sus vidas.

La matemática del bolsillo los acercó a un barrio impensado. Eligieron un monoambiente en Once: US$ 70 mil, 33 m2. Quedarse en Belgrano les habría costado, mínimo, US$ 20 mil más. Entre los dos juntaron US$ 10 mil, sus familias les prestaron US$ 12 mil. Negociaron con un banco público el otorgamiento de un crédito UVA por US$ 50 mil. Con el crédito pre-acordado, el dólar se disparó de $20 a $28. Aunque el préstamo esté pautado en pesos, como el valor de la propiedad está valuado en dólares el precio de su felicidad trepó US$ 14.300. El costo del inmueble no se pudo negociar; Romina y Agustín salieron a pedir más plata prestada.

2017 fue el año del boom de los créditos hipotecarios. Las ventas de viviendas aumentaron un 40%, y el 63% de los créditos hipotecarios otorgados fueron UVA. A su vez, el 80% de esos créditos UVA fueron brindados por bancos públicos, principalmente el Nación. Se trata de un tipo de préstamo que se ajusta a la inflación (tienen tasa variable que ronda el 6,5%) y tiene sus ventajas: las cuotas iniciales son especialmente accesibles y el préstamo es a 20 o a 30 años.

Pero tiene también sus puntos débiles. Por ejemplo, mientras que en un crédito a tasa fija (o fija y variable) va decreciendo la deuda remanente en términos nominales, en el caso de los UVA el saldo aumenta con la inflación, por lo que tomar un crédito de estas características presenta incertidumbre respecto de cuánto se va a terminar debiendo. Y la tendencia señala que, de aquí a fin de año, las tasas irán en aumento. Las condiciones macroeconómicas, políticas y sociales intervienen ante una decisión de este tamaño.

Desde que se desató, en abril pasado, la tormenta que incluye tarifazos, devaluación, retorno del Fondo Monetario Internacional (FMI), fiebre por las Lebacs y pérdida del poder adquisitivo de los salarios, los especialistas en economía apuntaron a los tomadores de créditos hipotecarios UVA como uno de los sectores de la sociedad más perjudicados, a mediano plazo, por la coyuntura económica. En aquellos días, además, hubo dos noticias que quedaron en segundo plano: el debate del proyecto de la Ley de Mercado de Capitales y la resolución que habilitó a emitir letras hipotecarias en UVA, es decir, paquetes de deudas hipotecarias que transforman esos créditos en un bono que se compra y vende en el mercado. Se llegó a esta medida (según la jerga económica “securitización”) porque desde el Gobierno, impulsor de estos créditos, se volvía clave generar estrategias para reducir su riesgo financiero. La fórmula, en teoría, le permite al sistema de créditos hipotecarios ser autosustentable. Se aplicó en distintos países. También se trata de la fórmula implementada en los Estados Unidos en los ‘80 y que desató la última gran crisis inmobiliaria de ese país.

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El monto total de los créditos hipotecarios UVA otorgados en junio último se redujo 57,6% respecto a marzo último, medidos en UVA. En términos interanuales hubo una marcada desaceleración, aunque aumentó 60,15 por ciento. La corrida cambiaria descalza los precios de las viviendas, obliga a tomar mayor deuda en UVA, y existe el riesgo de que las cuotas aumenten mucho los próximos meses. En este contexto, quienes acordaron o están acordando préstamos UVA pre-acordados quedan en el mismo limbo que Romina y Agustín: “¿Cuánto más podrá aumentar la propiedad? ¿A cuánto podría trepar la cuota? ¿Nos conviene dar este paso ahora?”. Estas dudas son el origen de la desaceleración del crédito.

Si la inflación sube -el INDEC acaba de anunciar que el índice de junio es el más alto de los últimos dos años-, la volatilidad y la incertidumbre también suben, y no sólo para quienes tienen que firmar contratos que los endeudan por décadas. El impacto, a otra escala, también puede perjudicar a los mercados de capitales y de bonos, y al sistema financiero en general.

La particularidad del crédito UVA es que transfiere ese riesgo al deudor. En el caso del crédito a tasa fija, si la inflación, la depreciación del tipo de cambio o las tasas de interés suben, el banco -sea privado o estatal- pierde dinero: podría haber invertido el dinero a corto plazo, y aprovechar las nuevas tasas. Al deudor, en cambio, se le licúa la deuda (en términos reales). Sin embargo, en el crédito UVA, el banco gana cuando aumenta la inflación, y el deudor ya no puede “licuar” la deuda, a menos que la propiedad y/o el salario crezcan más en valor que la inflación.

Entonces, ¿cuál sería la incertidumbre para el sistema financiero? Los bancos toman depósitos a corto plazo (30 días) y prestan en UVA a muy largo plazo. En el medio se produce un riesgo, ¿qué pasa si los depositantes quieren su dinero y el banco lo prestó a 30 años? Se otorgan créditos pero en un volumen muy distinto, por ejemplo, al registro de plazos fijos. Por esta razón, los bancos privados se resisten a otorgar créditos UVA: para no correr riesgos y porque, además, el Central les exige muchas más regulaciones que con cualquier otra prestación. Los bancos públicos tampoco quieren seguir asumiendo el riesgo, por eso crean bonos y otras formas de apalancamiento, como préstamos, depósitos UVA y capital.

A principios de los ‘90, cuando la “securitización” ya estaba en marcha en los Estados Unidos, el economista Hyman Minsky alertaba sobre este proceso por promover el crédito imprudente, el endeudamiento excesivo, por generar euforia en los mercados de capitales y aumentar la inestabilidad financiera. Casi 20 años después, la crisis inmobiliaria estadounidense de 2008 le dio la razón a Minsky.

¿Por qué la Argentina aplica un modelo así? Porque, al retirarse el Estado del debate sobre el derecho a la vivienda, solo quedan mecanismos de mercado para lograr su acceso. ¿Por qué la Argentina aplica este modelo? Porque al evaluar cómo preservarse de ese riesgo, el Estado decide habilitar mecanismos de mercado que sigan facilitando el derecho a la vivienda. Si llegar a la casa propia depende de la voluntad del banco, para incentivar el préstamo el banco quiere tener garantizadas las condiciones de mayor rentabilidad y menores riesgos. Muchas veces quien absorbe los riesgos es el Estado, que no puede permitir que su economía y su sistema financiero colapsen.

¿El nivel actual de crédito es insustentable? No en sí mismo. La Argentina pasó de tener una relación entre crédito hipotecario y PBI de 0,37% en 2015 a 0,65% en 2017, mientras que países vecinos, como Brasil, Perú y Colombia, oscilan alrededor del 5% de su producto. El problema de la insustentabilidad de los UVA está relacionado con la de la macroeconomía: el reciente y aún no acabado episodio de crisis cambiaria nos demuestra que la cautela en materia de inversiones es recompensada.

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Romina y Agustín pasaron noches desvelados evaluando qué hacer. Hasta que dijeron: “Bueno”. Y le dieron para adelante al proyecto en común.

Daniel y Silvia, en cambio, decidieron divorciarse después de 10 años de casados. En mayo de 2016 habían sacado juntos un UVA, pidieron prestado el 80% del PH, valuado en US$ 100 mil o $ 1.400.000. Hoy, haciendo cuentas, notan que aún deben $ 1.900.000 entre los dos. “¡¿Cómo?!” Se asustan: “¿Acaso pagar las cuotas de los UVA no sirvió para nada?”. Claro que sí. Si la propiedad aumentó un 10% de su valor en dólares, esto impactó en su precio en pesos, que trepó a casi $ 2.800.000. Como el dólar aumentó más que la UVA durante la devaluación, Daniel y Silvia hoy podrían vender la vivienda, repagar el crédito y quedarse cada uno con casi US$ 17 mil extras de lo que pusieron originalmente, comisiones y escribanos aparte.

¿Podrán repetirse condiciones tan favorables para Romina y Agustín? Difícilmente. En un contexto en que las tasas tienden a subir (y los créditos UVA no son una excepción), el dólar alto impulsa la inflación inercial y de costos, y se siembra la incertidumbre del mercado inmobiliario, es probable que los precios de la vivienda no aumenten en dólares tan velozmente, mientras que crecerá de manera sostenida el valor de la cuota por la inflación general.

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La disyuntiva es: ¿conviene o no conviene comprar en UVA? La respuesta no es lineal: depende de quién quiere escriturar, dónde está ubicada la vivienda, cuál es la tasa de interés y cuál la expectativa de su valor.

Una de sus ventajas es que la cuota inicial es baja y crece en el tiempo. Los créditos a tasa fija, en cambio, tienen una cuota inicial alta pero constante, por lo que requieren de un ingreso mínimo más alto que el del trabajador argentino promedio.

¿A Romina y Agustín les convenía seguir alquilando? En líneas generales, no. El inquilino siempre se encuentra en desventaja. Los alquileres aumentaron mucho en los últimos años, incluso por encima de los valores de los UVA. Haberse embarcado les permite, además, ser propietarios en un tiempo. Quien acordó los alquileres antes de la depreciación es posible que haya tenido ventajas, pero quien lo hizo luego, se enfrentará con aumentos pactados con el dueño muy altos para los próximos dos años.

Como ellos, la persona que decida apostar a estos créditos debería tratar de acceder a una tasa de interés inferior al 5% (si es posible, un Procrear UVA), y su grupo familiar debería tener ingresos superiores a la cuota multiplicada por tres. De lo contrario, quizás sea mejor esperar a que los precios de las propiedades, las tasas bancarias y la inflación bajen.

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En este momento, los créditos que ofrecen la tasa de interés más baja, los Procrear UVA, son los que menos están siendo otorgados. Los registros del Ministerio del Interior de la Nación a los que tuvo acceso Chequeado cuentan que el volumen total en términos reales ha descendido un 60% entre el total de 2015 y el acumulado en 2017.

En 2015, los Procrear eran el 76% del total de créditos, mientras que, el último año, la cifra se redujo al 18 por ciento. Esto, por los cambios en su estructura: antes, ofrecían tasa fija los primeros tres años y luego tasa variable con topes entre el 15% y el 19%, según ingresos. Como la inflación era superior a esa cifra, se trataba de un crédito a tasas negativas en términos reales, y con una cuota que se iba licuando con el tiempo en relación a los ingresos. El nuevo Procrear UVA, en cambio, tiene tasas más ajustadas a la inflación y, por ende, es mucho mayor el riesgo de los usuarios de no poder pagar la cuota. En criollo: los anteriores Procrear eran un regalo; los actuales son una super oferta de un producto caro.

Por eso, el anterior formato de Procrear les permitió acceder a la primera vivienda a muchas familias y a jóvenes profesionales sub 30. Los datos a los que tuvo acceso Chequeado también dicen que las provincias donde más se otorgaron fueron La Pampa (14,92 créditos por cada mil habitantes), Neuquén (10,40), Santa Fe (8,7), Entre Ríos (8,45) y Córdoba (6,76). Por el tope de sus montos (que limita la capacidad de compra en zonas céntricas) promovió la federalización del crédito y de la vivienda, así como una distribución menos disfuncional de la población. El 70% de los Procrear a tasa negativas en términos reales desde 2012 en el primer formato de Procrear fueron pedidos por personas de entre 31 y 45 años; el 18% para los de 46 a 60, y el 8,6% para los más jóvenes.

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La vivienda es un bien distinto de cualquier otro que se vende y se compra en el mercado. Satisface una necesidad humana básica.

En la Ciudad de Buenos Aires, una casa cerca del subte cuesta más que una pegada a la autopista, y una frente a la plaza del Bajo Belgrano más que otra ubicada cerca de los outlets de Barracas. Las valoraciones sociales valen más que su costo de producción por el costo de la tierra en la cual se posan. Un dato curioso: en este punto el tema de la vivienda se asimila al de los productos agrícolas y el debate sobre la renta de la tierra, algo tan discutido en nuestro país.

Pensar los créditos UVA en la Argentina actual nos lleva a pensar en la historia del acceso a la vivienda, el rol del Estado y de las políticas sociales, en las intervenciones privadas. En el medio, la felicidad prometida a largo plazo que, una y otra vez, alguna crisis nos arrebata.

¿Por qué hoy parece imposible llegar a la casa propia?

Durante la toma del Parque Indoamericano, en 2010, los medios enfocaron la discusión, reja de por medio, entre un habitante de la zona y un ocupante del terreno. El vecino dijo a la cámara: “Mis viejos fueron inmigrantes pero se ganaron la vida solos. Se compraron la casa con un crédito en la época de Perón y pagaron todas las cuotas. No fueron a usurpar tierras por ahí”. Ignora el hombre que el peronismo, a través del Banco Hipotecario, otorgaba créditos a tasa fija del 5-6% en un contexto de inflación que oscilaba entre el 20% y el 50%; ésto significó un enorme subsidio para el pago de su casa.

Otro rasgo de la gestión peronista -prefigurado por las políticas sociales de décadas anteriores-, fue realizar una enorme obra pública en vivienda, los denominados “barrios obreros”. Luego de la crisis de los años ’30, que derrumbó al sistema financiero por completo, y frente a la emergencia de la Rusia soviética que amenazaba la supervivencia del capitalismo, Occidente avanzó en la garantía de derechos sociales. El Estado de Bienestar incluyó la provisión de casas para quienes no podían comprarlas. La Argentina no fue ajena a este proceso. Entre los años ’40 y los ’70, en muchas oportunidades las tasas fueron subsidiadas, se orientó el crédito y el Banco Hipotecario y el Fondo Nacional de la Vivienda cumplieron un rol esencial para garantizar que los argentinos de menores recursos económicos pudieran desarrollarse en un ambiente integrado y armónico con el resto de la urbanización.

Es en este sentido que el vecino del Indoamericano se equivoca. En parte, esa Argentina no existe más: los barrios obreros fueron reemplazados por villas miseria, los barrios acomodados por countries, y el déficit habitacional alcanzó los 3,6 millones de hogares, según una investigación realizada por Cecilia Paniagua, economista y magister en Ciencias Políticas de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT).

El Estado debería realizar una regulación integral de los usos del suelo que incluya la regulación de precios de los inmuebles para vender o alquilar, y la obra pública en materia de vivienda y urbanización de asentamientos. Más que volver a un modelo de hace 50 años, sería un mix original entre ambos que permita solucionar problemáticas de diferentes sectores, sin descuidar que todos tienen derecho a una vivienda digna.

Este artículo forma parte de un trabajo en conjunto con la revista Anfibia y la copublicación se puede ver acá.