En qué quedaron los cambios a la ley de alquileres y qué pasa con los precios

Última actualización: 05/04/2023

La llamada “ley de alquileres” rige para todo el país desde hace 2 años y medio. Obtuvo la media sanción en 2019, durante la presidencia de Mauricio Macri (Cambiemos) y se convirtió en ley en 2020, ya durante la gestión de Alberto Fernández (Frente de Todos), con el apoyo de diputados del Frente de Todos, Juntos por el Cambio y otras agrupaciones. Es decir, reunió un muy amplio consenso.

Sin embargo, con el paso de los meses la norma fue criticada por diputados de los mismos espacios políticos que la habían apoyado y, en marzo de 2022, el entonces presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa -que 5 meses después asumiría como ministro de Economía-, anunció que impulsaría una modificación.

El 22 de junio último, el Frente de Todos y Juntos por el Cambio emitieron sendos dictámenes para cambiar la ley actual. Pero, desde entonces, el asunto está pendiente de discusión en el recinto, básicamente porque ninguna de estas propuestas reúne el apoyo suficiente para avanzar.

En tanto, el Gobierno nacional analiza la posibilidad de suspender por 180 días la actual ley a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), volviendo al sistema de alquileres que existía antes de la sanción de la norma actualmente vigente. 

En esta nota te contamos qué dice la actual ley, qué pasó con los precios de los alquileres en un contexto de inflación y qué dicen los que piden derogar la ley y los que la defienden.

¿Qué dice la ley de alquileres?

La ley de alquileres puede resumirse en 4 puntos destacados:

1. Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para el contrato de alquiler de una vivienda particular entre un propietario y un inquilino era de 2 años y ahora es de 3.
2. Además, a partir de la vigencia de esta ley, los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).
3. La ley vigente, a su vez, dice que “solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales, como antes.
4. Antes de la vigencia de esta norma, por otra parte, no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler. Ahora rige “un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial. Desde el 1 de julio de 2020, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).

La ley también estableció novedades sobre las garantías, el depósito y la rescisión del contrato, pero los 4 puntos mencionados antes son los que provocan más discusiones en el sector inmobiliario y el propio Congreso.

¿Qué pasó con los precios de los alquileres?

El portal de negocios inmobiliarios ZonaProp publicó un informe sobre la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) para diciembre último, según el cual el precio del alquiler de un departamento de 2 ambientes subió en 2022 un 98,2%, lo que significa la mayor suba anual de la última década.

A su vez, el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) -que dirige el economista Andrés Asiain, profesor de Macroeconomía de la Universidad Nacional de Avellaneda- publicó un informe sobre los alquileres en la ciudad de Rosario (Santa Fe), según el cual en los últimos 12 meses el alquiler de un monoambiente en esa ciudad santafesina aumentó un 121%; el de un 2 ambientes, un 113%; y el de un 3 ambientes, un 85,7%.

En diciembre de 2022, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) fue de 94,8%. Es decir, que el precio de la oferta de alquileres de las inmobiliarias en CABA y en Rosario creció por encima de la inflación.

Sin embargo, estos aumentos para un 2 ambientes (98,2% en CABA y 113% en Rosario) corresponden a los precios que ofrecen las inmobiliarias para empezar a alquilar una vivienda, es decir para contratos nuevos, y no corresponde a los ajustes de contratos ya vigentes.

Al respecto, el índice de la ley de alquileres (el ICL) aumentó en 2022 15 puntos menos que la inflación: un 89,8% contra el 94,8% del IPC.

Tomando el ICL, un alquiler que en enero 2022 -con la firma del contrato- se acordó en $ 50 mil para un departamento de 2 ambientes en CABA, a partir de este año pasará a costar casi $ 91 mil. Pero en el medio el inquilino no tuvo que pagar ningún aumento porque la ley de alquileres establece que los ajustes sólo pueden ser anuales.

El Gobierno de la Ciudad habilitó una calculadora on line para que los inquilinos puedan averiguar a qué monto subiría su alquiler, tomando como parámetro el ICL. En el mismo sentido, Chequeado también desarrolló una calculadora de alquileres, que permite obtener el valor de actualización de los precios con sólo 2 datos: la fecha de firma del contrato y el valor del alquiler. 

Desde que empezó a regir la ley de alquileres, el 1 de julio de 2020, la inflación subió un 284,8,% hasta el 28 de febrero de 2023, mientras que en el mismo período el ICL subió 245%. De acuerdo con los datos y los gráficos del informe de ZonaProp, desde julio de 2020 el precio de los alquileres para contratos nuevos ofrecido por las inmobiliarias subió siempre por encima de la inflación calculada por el INDEC.

¿Qué dicen quienes piden derogar la ley y quienes la defienden?

En diálogo con Chequeado, Germán Gómez Picasso, fundador del sitio especializado Reporte Inmobiliario, sostuvo que a la ley de alquileres “hay que derogarla” porque es la causante de que “el mercado se esté quedando sin oferta de alquileres”, y que eso es lo que provoca que los propietarios “pidan cualquier cosa”, es decir precios muy altos, para alquilarles su propiedad a nuevos inquilinos.

“Para un propietario es inviable, con una inflación del 100%, actualizar el monto del alquiler cada 12 meses. En la Argentina, con esta ley, el único precio que demora un año entero en actualizarse es el del alquiler. Todo el resto de los bienes y servicios se actualizan trimestralmente, mensualmente y hasta semanalmente. Los propietarios, con esta ley, pierden muchísimo dinero”, dijo Gómez Picasso.

El especialista inmobiliario agregó que el contrato de como mínimo 3 años también desalienta al propietario a poner una propiedad en alquiler, porque no puede disponer del inmueble si lo quisiera vender.

En la vereda de enfrente, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, líder de Inquilinos Agrupados y secretario de Formación de la CTA de la Ciudad de Buenos Aires, dijo a Chequeado que los precios de la oferta inmobiliaria de alquileres suben más que la inflación, a diferencia del ICL, que subió menos. Esto, a su criterio, “demuestra la importancia de la regulación”, es decir de la actual ley de alquileres.

“La regulación es necesaria porque protege al sector más débil, que son los inquilinos. De todas maneras, vemos lamentablemente que la mayoría de los propietarios y las inmobiliarias les piden a los inquilinos renegociar el precio durante el contrato”, afirmó Muñoz, y agregó que para que bajen los precios de los alquileres “no hay que derogar la ley sino que el Estado intervenga para que la vivienda ociosa pase a estar en alquiler”.

Actualización 05/04/2023: se incorporaron en la nota los últimos datos disponibles.