Chequeos al video de Ofelia Fernández sobre los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires

Última actualización: 17/04/2023

La legisladora porteña Ofelia Fernández (Frente de Todos) publicó el miércoles último un video en su cuenta de Twitter en el que critica la inacción del gobierno de Horacio Rodríguez Larreta (Juntos por el Cambio) frente al problema de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

LLAMADO URGENTE POR EL DERECHO A LA VIVIENDA
¿Qué hay atrás de la pesadilla de los alquileres? pic.twitter.com/R153e6KJPa

— Ofelia Fernández (@OfeFernandez_) April 12, 2023

Para ilustrar su punto, Fernández compartió una serie de afirmaciones sobre la situación de los inquilinos en la capital y ofreció una serie de ejemplos internacionales. Si bien el problema habitacional existe en la Ciudad, utilizó frases inexactas. En esta nota repasamos algunas de sus afirmaciones y te contamos qué dicen los datos al respecto.

“Hoy alquila el 35% de las familias. Hace 15 años, solo el 20%”

EXAGERADO

Las cifras oficiales muestran que, efectivamente, la población inquilina de la Ciudad de Buenos Aires aumentó fuertemente en los últimos 16 años (no hay datos publicados para 2007), aunque en menor medida respecto de lo señalado por la legisladora.

De acuerdo con la serie de la Dirección General de Estadísticas y Censos porteña, hacia 2022 (último dato disponible) el 36,1% de la población de la Ciudad revestía la condición de inquilino o arrendatario, en comparación con un 27,7% de 2006. Esto implica un aumento de 8,4 puntos porcentuales en 16 años, menor al indicado por Fernández, quien mencionó una suba de 15 puntos.

En noviembre pasado, la directora General de Vivienda Asequible del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), María Elisa Rocca, estimó que unos 450 mil hogares alquilaban su vivienda en la Ciudad -sobre un total de 1,3 millones- y dijo que la población inquilina “aumentó” tanto en territorio porteño como en otros aglomerados urbanos de la Argentina.

Chequeado califica una frase como exagerada cuando ésta no es estrictamente cierta pero si la tendencia que muestran los datos. En este caso, el aumento existe pero no es de 15 puntos, como fijo Ofelia Fernández.

“Para 1955, después de medidas regulatorias, el alquiler representaba el 3% del salario de una persona. Ahora, con $100, si encima tenés entre 18 y 29 años, en promedio se van $60 al alquiler”

INSOSTENIBLE

Consultada al respecto, Fernández dijo a Chequeado que los datos actuales de esta afirmación surgen de un cálculo de elaboración propia en base a la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) que elabora en INDEC y que corresponden a septiembre de 2022.

“Para llegar al dato del porcentaje en el salario hicimos un análisis específico porque necesitábamos el dato del salario promedio de personas de entre 18 y 29 años en CABA y ese dato no existe de forma directa. Por lo tanto, lo que hicimos fue generar el dato procesando la EPH y ahí llegamos al resultado de $91.500 de salario promedio para septiembre de 2022”, explicó la legisladora del Frente de Todos.

“Teniendo ese dato, dividimos el valor del alquiler de un monoambiente publicado por la Dirección General de Estadísticas y Censos”, concluyó. 

Este medio verificó el valor de departamentos en alquiler de 1 ambiente para septiembre del año pasado según figura en las bases de la Dirección porteña, que arroja un precio promedio mensual de $53.596. Si se toman como válidos los $91.500 de salario promedio indicados para los jóvenes porteños, esto da 58,6%, en línea con los “$60 de cada $100” que se destinan al alquiler que mencionó la legisladora.

En cuanto a la estadística histórica, Fernández compartió un cuadro proveniente de un artículo de Adriana Marshall, investigadora del Centro de Investigaciones Sociales-Conicet/IDES, titulado “La composición del consumo de los obreros industriales de Buenos Aires”, en el que se indica que hacia 1957 -cifra cercana a la señalada por la legisladora- el alquiler insumía el 2,6% del gasto mensual de los obreros asalariados.

Fuente: artículo “La composición del consumo de los obreros industriales de Buenos Aires”, de Adriana Marshall.

De todas formas, en su primera afirmación la legisladora hizo referencia a un momento histórico (1955, año en que el presidente Juan Domingo Perón fue derrocado por la dictadura militar autodenominada Revolución Libertadora) en el que el alquiler representaba un monto irrisorio para las familias de la capital y omitió señalar qué establecían dichas “medidas regulatorias”.

Leyes nacionales como las 12.886 y 13.026 establecieron una rebaja de alquileres, una prórroga de los contratos y la paralización de los juicios de desalojo, por lo que difícilmente puedan compararse con momentos en el que estos instrumentos no tuvieron ni tienen vigencia.

Por otra parte, estas normas también dispusieron un extenso congelamiento en los valores de los alquileres en años de alta inflación, y luego de un tiempo éstos pasaron a representar una porción ínfima del salario.

En su libro sobre inquilinatos en la Ciudad de Buenos Aires, la investigadora del Conicet Beatriz Cuenya agregó que estas medidas tuvieron lugar en un marco de expansión por el crédito barato impulsado por el Banco Hipotecario Nacional, lo que favoreció la tenencia en propiedad de la vivienda. Hoy la situación de acceso a créditos es diametralmente opuesta, por lo tanto dificulta aún más la comparación entre períodos.

Nicolás Segal y Ariel Lieutier, economistas del Instituto de Trabajo y Economía (ITE) -que depende de la Fundación Germán Abdala (de ATE Capital)-, explicaron que los fuertes aumentos en los alquileres de los últimos años y su mayor impacto como porcentaje del ingreso “son el resultado tanto de causas de corto plazo (inflación y atraso de alquileres luego de su congelamiento por la pandemia) como de largo plazo (dinámica de valuaciones inmobiliarias desacoplada del nivel de salarios)”.

En otras palabras, la comparación hecha por Fernández entre 1955 y 2022 es imposible de chequear porque confronta contextos demasiado distintos (la primera cifra resulta de largos períodos de congelamientos de alquileres y prohibiciones de desalojo) y bases metodológicas diferentes. Es por eso que esta frase recibe la calificación de insostenible, dado que la afirmación “surge de investigaciones con falta de sustento o graves errores metodológicos, o resulta imposible de chequear”, según señala el método de Chequeado.

“Hay 200 mil viviendas vacías en la Ciudad”

VERDADERO

El Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) define como vivienda vacía a “aquellos inmuebles de tipo residencial que registran un consumo eléctrico anual inferior al mínimo indispensable considerado para su uso permanente”.

En este sentido, el último informe de la “Mesa de Estudio de Viviendas Vacías” -que el IVC integra junto a la Asociación Civil por la Igualdad y la Jusitcia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) y otras organizaciones sociales- indicó en 2019 que en la Ciudad de Buenos Aires el 9,2% de los usuarios residenciales poseían un consumo eléctrico inferior al de una heladera por mes. Según esta estimación, se trataba de 138.328 viviendas.

El informe fue publicado en 2019 con datos de entre febrero de 2017 y febrero de 2018, es decir que transcurrieron más de 5 años desde aquel relevamiento, pero el propio informe reconocía que en los últimos años se observaba un fenómeno creciente de “financiarización de la vivienda” (según el cual “la vivienda es considerada cada vez más una mercancía y una inversión, dejando de lado su función social”), lo que ya sugería que este número probablemente hubiera aumentado desde entonces.

Consultada por la cifra de 200 mil viviendas, Fernández explicó a Chequeado: “Con el Cedesu (Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano) hicimos un pedido de acceso a la información pública al Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE), en el marco de la Ley 104, para saber cuál era la cantidad de usuarios que al 2022 tenía menos de ese consumo eléctrico, y la respuesta fue 200 mil [viviendas vacías] en el acumulado entre 2018 y 2022”.

Fernández envió a este medio el informe con la respuesta al pedido de información. Allí se le pide al ENRE que, “utilizando el mismo criterio del informe del IVC, se estime las viviendas que se encuentran por debajo de un consumo anual promedio de 50kW por mes”.

Fuente: CEDESU en base a datos del ENRE.

Es decir que, de acuerdo con lo informado por el ENRE, la cifra más actualizada sobre el número de viviendas ociosas en la Ciudad de Buenos Aires (siguiendo la metodología informada en su momento por la mesa de estudio de la que el IVC forma parte) asciende a 200.293 viviendas, por lo que la frase de Ofelia Fernández es verdadera.

“Hay que ver lo que hicieron otras ciudades. Berlín aprobó la expropiación de 240 mil viviendas”

ENGAÑOSO

En septiembre de 2021, tuvo lugar en Berlín, ciudad capital de Alemania, un referéndum no vinculante para comprar por la fuerza viviendas en manos de grandes empresas inmobiliarias. La propuesta consistía en pedirle al Senado que redactara una ley mediante la cual el Estado expropiaba 240 mil casas y departamentos a dueños con más de 3 mil viviendas.

La iniciativa, conocida con el nombre de “Expropiar Deutsche Wohnen & Co” (en referencia a la empresa inmobiliaria Deutsche Wohnen), obtuvo un 56% de apoyo, pero hasta el momento nunca fue aplicada.

Es decir que fueron los ciudadanos y no la ciudad de Berlín quienes votaron a favor de la expropiación de 240 mil viviendas y que, contrariamente a lo que se da a entender en el video, la medida hasta el momento no ha tenido lugar.

Cabe destacar que el mercado de la vivienda en Berlín está atravesado por su pasado socialista y la “ola privatizadora” que siguió a la caída del Muro, cuando el Estado local se desprendió de cientos de miles de viviendas que quedaron en manos de grandes inmobiliarias. No hay datos que permitan suponer una situación análoga en la Ciudad de Buenos Aires.

Dicho esto, y como se explicó en esta nota, existen otros instrumentos -como los planes de subsidios al alquiler (que existieron en Chile y fueron mencionados por Fernández en su video) y la promoción de la inversión privada en vivienda social (como en Montevideo)- que no han sido explorados por el gobierno de Rodríguez Larreta en sus 8 años al frente del Ejecutivo porteño.

De todas maneras, es engañoso afirmar que Berlín aprobó la expropiación de 240 mil viviendas, dado que llamó a un referéndum no vinculante -que obtuvo el 56% de apoyo de la ciudadanía- pero esta medida aún no fue aplicada, y esto no está contado por Fernández en su video. Además, dicha expropiación fue aprobada en un referéndum y no se trata de una acción dispuesta por el gobierno de la ciudad alemana.

Actualización 17/04/2023: esta nota fue actualizada con el chequeo de las 200 mil viviendas vacías.