Créditos hipotecarios: cómo funcionará el nuevo sistema

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) anunció un nuevo tipo de créditos hipotecarios que apunta a llegar a sectores que actualmente no califican en préstamos para viviendas. ¿De qué se tratan estos préstamos?

Los préstamos anunciados por el BCRA estarán expresados en Unidades de Vivienda (UVIs), medida ligada con el costo promedio de construcción de un metro cuadrado, que se actualizará según la inflación que marque el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que también se usa por ejemplo para el pago de bonos de deuda. Según la última modificación, el CER se basa en la variación de precios que mide el instituto oficial de San Luis, a falta de un índice de precios nacional.

Más allá de la inflación, la tasa de interés de los créditos “oscilará en torno a 5%”, anticipó el Central, y con un plazo mínimo de un año. Este sistema de créditos hipotecarios se diferencia del que tiene cuotas fijas. “En un crédito tradicional de cuotas fijas, las cuotas iniciales tienen que ser muy elevadas para compensar el hecho de que la inflación puede licuar el valor de las cuotas posteriores”, señala el comunicado del BCRA. Como además la cuota mensual no puede superar un determinado porcentaje del sueldo, es necesario un ingreso elevado para poder calificar en el préstamo.

El costo financiero promedio de los préstamos hipotecarios otorgados por distintas entidades en marzo fue del 24%, informó el BCRA, y consideró que el valor de las nuevas cuotas estará por debajo de las tradicionales en casi todo el período del préstamo. Este cálculo, sin embargo, tiene en cuenta las proyecciones de inflación del Gobierno nacional, del 25% para 2016, del 14,5% para 2017, del 10% en 2018, y del 5% de ahí en adelante, lo que puede cambiar si las metas no se cumplen.

“El BCRA emitió una resolución que establece el marco general de este tipo de créditos. Por esto, no incluye montos mínimos o máximos para los préstamos, topes en los plazos, o límites en el porcentaje de los ingresos. Cada banco determina estas condiciones y ofrece el producto que desea a sus clientes”, informaron a Chequeado desde el área de Prensa del organismo. Agregaron que por esto “tampoco hay metas sobre cuántos créditos dar o por qué montos”.

Hasta el momento, el Banco Macro señaló que en su caso el monto máximo que se podrá solicitar bajo esta modalidad es de hasta $ 1.000.000, que debe representar un máximo del 75% del valor de la propiedad, con un plazo de hasta 15 años y una tasa del 5,50%, como consigna la Agencia Télam. Además, el Banco Hipotecario informa en su sitio que están evaluando la forma de implementarlos.

La principal crítica a la medida es la conveniencia del lanzamiento de créditos atados a la inflación, cuando continúa el aumento de precios y tarifas, e incluso el ministro de Interior, Rogelio Frigerio, señaló que a mitad de año se revisará la meta del 25% apuntada por el Gobierno.

La Consultora EconViews, que dirige el economista Miguel Kiguel, consideró en una publicación que “esta iniciativa es ganadora para todas las partes solamente si se modera sensiblemente la inflación. Si no, el deudor, el acreedor o el inversor en Plazo Fijo se verá dañado en el largo plazo”. Agregaron que “la viabilidad del UVI depende de la credibilidad institucional”, por lo que “es requisito mínimo la publicación del nuevo IPC”.

La situación actual

En el período 2002-2012 “ningún bien de consumo corriente ha experimentado un aumento de precios tan significativo como el suelo y la vivienda”, apuntó en un estudio el especialista en políticas de suelo de la Universidad de Buenos Aires (UBA) Luis Baer. Esta evolución, superior a la variación de los salarios, hizo que hoy se necesite una mayor cantidad de sueldos para alcanzar el valor de una casa (77 salarios formales promedio en la Ciudad) que, por ejemplo, en 2003 (54, con el mismo parámetro, de acuerdo con la consultora Orlando J. Ferreres y Asociados).

Al mismo tiempo el crédito hipotecario en el país es bajo. “Cuando uno mira los créditos hipotecarios (…) que toma un individuo para comprar su vivienda, ésos están por debajo del 1,5% del porfolio de créditos de un banco; eso debería ser cercano al 15% o al 20%”, consideró en una entrevista Jorge Pablo Brito, director financiero del Banco Macro. Un estudio de 2013 muestra que los préstamos hipotecarios en el país alcanzaban el 1,6% del PBI, contra el 8% en Brasil o el 19% en Chile.