¿Cuántos alquileres temporarios se ofrecen en la Ciudad y cómo afecta esto a los inquilinos permanentes?

Última actualización: 06/09/2023

El incremento de la oferta de alquileres temporarios para turistas genera inquietud en todo el mundo, por lo que en la mayoría de las grandes ciudades turísticas se está intentando regular esta actividad.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires no está ajena a esta problemática: los propietarios recurren a esta modalidad para asegurarse una rentabilidad en dólares, en un contexto de alta inflación y devaluaciones frecuentes, mientras que los inquilinos tienen cada vez menos opciones para alquilar una vivienda a un precio que puedan pagar.

Ambos sectores coinciden en que la Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, sumó inquietud en el mercado y contribuyó a que se profundizara la crisis habitacional.

Los especialistas y representantes sectoriales consultados por Chequeado coincidieron en que el incremento de inmuebles destinados a alojamientos a corto plazo le resta oferta al mercado de viviendas tradicional, lo que a su vez impacta en los precios.

En esta nota repasamos qué datos hay disponibles sobre el mercado de alquileres temporarios, qué efecto tienen sobre el segmento de locaciones permanentes y qué medidas se están impulsando en otros países para regular la actividad.

Alquileres temporarios: ¿qué datos oficiales y alternativos hay?

La actividad de alquileres temporarios para turistas en la Ciudad de Buenos Aires está regulada por la Ley 6.255, sancionada en noviembre de 2019, que obliga a los propietarios que exploten o comercialicen inmuebles de manera habitual bajo esa modalidad a inscribirse en el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos.

La norma define como “alquiler temporario turístico” al servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, en su totalidad o en una parte de éstas (por ejemplo, una habitación), por un período mínimo de una noche y de hasta 3 meses.

Desde la Dirección General de Desarrollo Turístico del Ente de Turismo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires -presidido por Lucas Delfino- indicaron en una respuesta a un pedido de acceso a la información pública que realizó el Centro de Datos de Chequeado que en el ámbito porteño “existen 559 inmuebles inscriptos” en este registro. Los barrios con mayor cantidad de alquileres temporarios registrados son Retiro (225 unidades), Palermo (114 unidades) y Recoleta (76 unidades), de acuerdo con la información oficial. 

En simultáneo, desde el Observatorio de Turismo -que depende del mismo organismo- indicaron a este medio que “se estima que la oferta de alquileres temporarios con fines turísticos en la Ciudad rondó las 17 mil publicaciones activas durante el primer semestre del año”. Pero aclararon que, “en ese total, puede haber varias publicaciones sobre un mismo inmueble”. Es decir, sólo el 3% de los inmuebles destinados a alquileres temporarios que se ofrecen en las plataformas están debidamente registrados, según la información oficial.

¿Qué dicen los datos alternativos? La plataforma Inside Airbnb -un sitio web que proporciona información sobre el mercado de alquiler a corto plazo- asegura que en la Ciudad de Buenos Aires se ofrecen 26.204 inmuebles para locación temporaria (la cifra podría ser mayor si se consideraran otras plataformas como Booking, por ejemplo). Esto significa que sólo el 2% de los anfitriones (propietarios o comercializadores) estarían inscriptos en el registro público de la Ciudad. Los datos son al 28 de junio de 2023.

A nivel nacional, también avanzan propuestas de regulación de esta actividad. A principios de este mes, un plenario de comisiones de Legislación General y de Turismo del Senado nacional dio dictamen favorable a un proyecto de ley para regular los alquileres temporarios, que, entre otras cosas establece un plazo de entre 1 y 90 días para esta modalidad de locación. La iniciativa aún no tiene fecha para su tratamiento en el recinto. 

Existen datos a nivel país que muestran la cantidad de inmuebles destinados a alquileres temporarios sobre el total de propiedades de una ciudad.

De acuerdo con un informe del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) -consorcio de cooperación conformado por la Universidad Metropolitana para la Educación y el Trabajo, la Universidad Nacional Arturo Jauretche y la Universidad Nacional de Hurlingham-, más del 4% de las viviendas totales de la ciudad neuquina de San Martín de los Andes están destinadas a alquileres temporarios. En Bariloche (Río Negro), Pinamar (Provincia de Buenos Aires) y Ushuaia (Tierra del Fuego), el porcentaje está en torno al 2,7%.

En el extremo inferior se encuentran las ciudades que forman parte de los “Grandes Aglomerados Urbanos” (como el Gran Rosario y el Gran Córdoba) que, a excepción de Mendoza, que tiene un claro desarrollo turístico, no superan el 0,2% de alquileres temporarios respecto al parque habitacional total. La Ciudad de Buenos Aires se encuentra casi en la mitad de la tabla, con el 0,86%. Los datos son a marzo de 2023.

¿Cómo afectan los alquileres temporarios a la oferta de inmuebles para vivienda permanente?

Los especialistas y representantes sectoriales consultados por Chequeado coincidieron en que el incremento de inmuebles destinados a alojamientos temporarios reduce la oferta de alquileres permanentes para vivienda y presiona sobre este último mercado. 

La presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), Marta Liotto, indicó a este medio que “muchos propietarios deciden quitar sus inmuebles del mercado de alquileres permanentes por la creencia de que las locaciones temporarias ofrecen una mayor rentabilidad”. Señaló que “esto reduce la oferta y, sin dudas, produce un incremento de los valores de los contratos de alquileres tradicionales”. Y agregó: “El volumen del impacto varía según la zona, pero el desajuste generado es importante”.

La plataforma Inside Airbnb consigna que el ingreso promedio por mes de un anfitrión es de $ 814 mil por inmueble. Mientras que el informe de CEM resalta que “las ganancias totales generadas (por este sector) a través de la plataforma Airbnb en febrero (último dato disponible) fueron de U$S 7,9 millones”.

Guadalupe Granero Realini, urbanista e investigadora del CEM, planteó en diálogo con Chequeado que “la crisis habitacional es más compleja y no es posible con los datos disponibles establecer una relación lineal entre el incremento de la oferta de alquileres temporarios y la suba de precios en el mercado tradicional ”.

En este sentido, la especialista señaló que “éste es un problema que debe abordarse desde políticas públicas integrales aunque, hasta el momento, se implementaron acciones fragmentadas”. Y añadió: “La Ciudad de Buenos Aires reguló este tema desde el punto de vista turístico [N. de la R: se refiere a la creación del Régimen de Alquileres Temporarios Turísticos], pero esta norma desconoce la complejidad de este problema, que también tiene cuestiones habitacionales y urbanas que deben atenderse”.

Por su parte, Gervasio Muñoz, referente de la agrupación Inquilinos Agrupados, planteó en diálogo con este medio que algunos propietarios ofrecen sus inmuebles bajo la modalidad temporaria para evadir la Ley de Alquileres. “Muchos de los departamentos se alquilan bajo la modalidad temporaria pero, en realidad, son para vivienda semipermanente. De esta manera, los propietarios evitan que el contrato de locación esté alcanzado por la Ley de Alquileres, por un lado, y maximizan sus ganancias por el otro”, destacó.

Y agregó a modo de ejemplo: “Un propietario puede llegar a tener una ganancia de $ 800 mil mensuales por un departamento alquilado como temporario, mientras que por el mismo inmueble obtendría sólo $ 100 mil, aproximadamente, si lo alquilara de manera permanente”.

¿Qué pasa con esta problemática en el resto del mundo?

El incremento de la oferta de alojamientos temporarios es una tendencia que se registra en todo el mundo. De hecho, en varias ciudades estallaron conflictos por este tema debido al incremento de los precios, la caída de la oferta, la falta de regulación específica y los cambios urbanos. Por eso, las autoridades están comenzando a imponer restricciones a la actividad.

En la ciudad de Nueva York comenzó a regir en septiembre una ley que establece la obligatoriedad para que los propietarios se inscriban en un registro como requisito para poder alquilar una habitación o departamento. Además, se eliminó la posibilidad de alquilar departamentos enteros en los que no estén presentes sus propietarios por motivo de un viaje.

“En esta ciudad se verifican las 2 formas tradicionales de gentrificación [N. de la R.: proceso que implica el desplazamiento de la población original de una ciudad por parte de otra de un mayor poder adquisitivo]: el desplazamiento directo, producto de las propiedades que se retiran del mercado a largo plazo, y el desplazamiento excluyente, aquel que se da por el aumento de precio que induce la escasez de vivienda”, destaca un informe del CEM titulado “Ciudades distintas, impactos similares”.

En España, Barcelona se convirtió en 2021 en la primera ciudad europea en prohibir el alquiler de habitaciones privadas a corto plazo. Los anfitriones no pueden alquilar una habitación durante menos de 31 días.

De acuerdo con el informe del CEM, la actividad de la plataforma Airbnb en Barcelona “amplía la presión que la industria turística ejerce tradicionalmente sobre las ciudades, en términos de transformación del espacio urbano y del tipo de equipamiento que se introduce en los barrios con mayor demanda”.

Además de Barcelona y Nueva York, en distintas ciudades del mundo se están promoviendo restricciones a la actividad de alquileres temporarios. Tal es el caso de Florencia, en Italia; de París en Francia; y de Ámsterdam en Países Bajos.

Actualización 06/09/2022: se incorporó información sobre un proyecto de ley para regular la actividad que logró dictamen favorable en el Senado de la Nación a principio de este mes; y de la entrada en vigencia de regulaciones en la ciudad de Nueva York, Estados Unidos.