Extranjerización de tierras: qué países imponen límites a la venta de campos y cómo se regula en Sudamérica y EE.UU.

Si bien el oficialismo decidió eliminar el capítulo del proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada referido a la venta de tierras rurales a capitales extranjeros, la polémica no termina.

¿Cuánta tierra rural puede comprar un inversor extranjero? La respuesta varía según el país. Brasil y Argentina son las únicas excepciones que fijan topes porcentuales estrictos a la propiedad en manos de titulares nacidos en otro país.

El resto de la región aplica mecanismos muy diversos: desde la prohibición absoluta de vender en zonas costeras y fronterizas hasta exigencias para identificar al dueño real de cada hectárea.

Sin embargo, análisis más minuciosos encontraron que la extranjerización sigue ocurriendo a través de excepciones estatales, vacíos legales o figuras societarias.

Brasil, con tope desde hace más de 50 años

La Ley 5.709, sancionada en 1971, fija diferentes topes: el total de tierras rurales en manos de extranjeros no puede superar el 25% de toda la superficie de un municipio, y las personas físicas o jurídicas de una misma nacionalidad no pueden concentrar más del 10%.

En abril de 2026 el Tribunal Superior ratificó que esta medida también aplica a empresas brasileñas controladas mayoritariamente por capitales extranjeros.

Sin embargo, la normativa parece no detener la extranjerización de tierras. Datos oficiales de 2020 (últimos publicados) indican que casi 4 millones de hectáreas estaban en manos de personas físicas y jurídicas de otros países.

Pero un estudio de 2024 identificó más de 9 millones de hectáreas bajo control extranjero a través de 224 casos validados de transacciones ocurridas entre 2017 y 2020. El trabajo señala que los inversores internacionales eluden las restricciones legales asociándose con capitales locales bajo diferentes formas jurídicas y financieras.

Uruguay, sin límites para extranjeros pero con derecho de preferencia estatal

La Ley 19.283 prohíbe la compra de tierra por parte de estados extranjeros, pero no se extiende a personas o empresas. Ninguna ley establece un cupo o porcentaje.

El organismo clave es el Instituto Nacional de Colonización (Ley 11.029 de 1948), que puede ejercer el derecho de preferencia estatal. Los propietarios de inmuebles de 500 hectáreas o más que acuerden la venta de un campo deben primero ofrecerlo al Estado.

Si el Instituto decide comprarlo, lo podrá hacer bajo las mismas condiciones y precio. De esta manera, el Estado puede interceptar cualquier intento de extranjerización de tierras.

A su vez, la Ley 18.092 (de 2007) establece que las tierras rurales deben pertenecer a personas físicas o a sociedades, cuyos dueños puedan conocerse, evitando la figura de la Sociedad Anónima (SA). Sin embargo, el estado habilitó excepciones. Fue así que entre 2007 y 2020 se dio una concentración de tierras impulsada por sociedades anónimas, muchas de ellas de capitales extranjeros, según la investigación Territorialización de las Sociedades Anónimas (SA) en Uruguay.

Entre esos años estas corporaciones tramitaron autorizaciones para controlar más del 40% de la superficie agropecuaria del país: alrededor de 7 millones de hectáreas. Sólo ocho firmas representan el 80% de la superficie solicitada, encabezadas por la finlandesa Forestal Oriental SA.

Chile fija límites a los extranjeros de países fronterizos

Chile tampoco establece cupo, pero el Decreto Ley 1.939, de 1977, prohíbe comprar tierras en zonas fronterizas (hasta 10 kilómetros del límite) a extranjeros de países limítrofes (Argentina, Bolivia y Perú) y a empresas con un 40% o más de capital en manos de personas de esos países.

También establece que las tierras fiscales fronterizas, o ubicadas a 5 km de las costas, sólo pueden ser concedidas o vendidas a personas naturales o jurídicas chilenas.

En tanto, la Ley 19.253 prohíbe que predios reconocidos como tierras indígenas sean vendidos o transferidos a personas ajenas a la respectiva etnia.

Bolivia, Perú y Paraguay, sólo con restricciones en las fronteras

Bolivia también prohíbe la compra de tierras fronterizas (hasta 50 kilómetros desde la línea de frontera) en el artículo 262 de su Constitución. La misma restricción impone el artículo 71 de la Constitución de Perú.

En Paraguay esta prohibición fue fijada a través de la Ley 2.532 de Seguridad Fronteriza, sancionada en 2005. Sin embargo, se han detectado casos de infracción.

En este país, el Censo Agropecuario Nacional del 2008 había arrojado que cerca de 8 millones de hectáreas de tierras rurales se encontraban en manos de extranjeros, principalmente brasileños (los llamados “brasiguayos”). Esto representaba el 25% del total de la superficie abarcada.

Pero de 2008 a 2022, los propietarios extranjeros de tierras se redujeron a la mitad. Una investigación de la Universidad Federal de Integración Latinoamericana (UNILA) señala que muchos propietarios extranjeros utilizan figuras legales como sociedades anónimas o transfieren parcelas a hijos nacidos en Paraguay para evitar el registro directo como extranjeros.

Estados Unidos impuso más restricciones

En 2023, las personas y entidades extranjeras poseían 18 millones de hectáreas de tierras agrícolas en EE.UU. Esto representa el 2% de toda la superficie rural del país.

El gobierno de Donald Trump está impulsando el “National Farm Security Action Plan” (Plan Nacional de Acción para la Seguridad de las Tierras Agrícolas) para prohibir de forma directa compras agrícolas por parte de gobiernos o entidades asociadas a países considerados “adversarios extranjeros”, como China, Rusia, Irán y Corea del Norte.

Estados con fuerte tradición agropecuaria (Iowa, Missouri, Kansas, Minnesota y Nebraska) ya imponían topes estrictos a las hectáreas agrícolas que pueden pertenecer a empresas o ciudadanos extranjeros.

Ahora se han sumado otros estados, como Florida, Texas y Alabama, que aprobaron nuevas restricciones, especialmente para “países de interés”.

Los temas estratégicos que faltan discutir

Julio Burdman, profesor de Geopolítica de la Universidad de Buenos Aires, entiende que medir el porcentaje de extranjerización y fijar un tope no tiene ninguna importancia. “No es lo mismo tener un millón de hectáreas en Santa Cruz, que un millón de hectáreas en toda la cordillera minera. La ley de tierras nació vieja porque aplicaba cálculos catastrales de una época donde todo pasaba por la agricultura”, le dijo a Ruido.

Agregó que hay temas estratégicos que exceden la extranjerización, como es la minería, particularmente de las llamadas “tierras raras” y del cobre, y que los grandes actores, como Estados Unidos y China, “tienen doctrinas sobre cómo tener más presencia en las actividades,pero no es el tipo de discusión que se está planteando en Argentina en el debate actual”.

Por su parte, Sabrina Villegas Guzmán, doctora en Derecho y Ciencias Sociales y profesora de la Universidad Nacional de Córdoba, señaló a Ruido: “El sistema de tenencia de la tierra no puede pensarse por fuera de un determinado modelo económico-productivo”.

Y agregó: “En la medida en que ese modelo está vinculado al desarrollo de actividades extractivas (agronegocios, minería, hidrocarburos, etc.) requiere de sistemas normativos como los que se buscan implementar. Se genera un marco normativo a la medida de los intereses de grandes capitales y no en resguardo de los intereses de la población”.

Este contenido es parte de la Red Federal de Periodismo e Innovación (RPI), alianza impulsada por Chequeado que une a medios de 5 regiones del país para contribuir a la expansión del periodismo innovador y contrarrestar los desiertos informativos.