Ley de Alquileres: especialistas aseguran que la regulación generó una retracción de la oferta y un anticipo de mayores costos

El 31 de marzo último, venció el decreto del Gobierno nacional que congelaba los precios de los contratos de alquiler en todo el territorio nacional. De esta manera, los inquilinos que habían optado por sostener el valor de sus alquileres a marzo de 2020 deberán pagar las diferencias acumuladas en entre 3 y 12 cuotas mensuales. Este nuevo escenario se da mientras se conocen cifras negativas en el mercado de alquileres de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con un incremento de hasta 63,7% en los últimos 12 meses, muy por encima del 36,1% de inflación que hubo en el mismo período, según estadísticas del Gobierno porteño.

Algunos legisladores y especialistas (ver acá, acá y acá) aseguran que los aumentos se explican por la sanción, en junio de 2020, de una Ley de Alquileres que impuso mayores regulaciones y restricciones para arrendar un inmueble, además de un plazo mínimo de 3 años en los contratos y una fórmula que actualiza los valores según un índice que pondera la inflación (IPC) y el salario promedio del empleo registrado en el sector privado (RIPTE). ¿Qué hay de cierto en este argumento?

Debate sobre impactos en los precios

“Es algo pronto para decir que todo el aumento en precios se debe a la ley. Veníamos de una devaluación y en el medio ocurrió una pandemia, que generó un cambio de precios relativos de vivienda”, explicó a Chequeado Cynthia Goytía, directora del Centro de Investigación en Política Urbana y Vivienda de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT).

“La falta de crédito hipotecario hace que más hogares deban solucionar su necesidad de vivienda en el mercado de alquiler, a pesar de que se suman al mercado las unidades que antes se ofrecían al turismo en plataformas de alquiler. También algunas condiciones de incertidumbre y el congelamiento de alquileres pueden afectar al alza los precios cuando se negocian los nuevos contratos”, continuó.

Sin embargo, Goytía aclaró: “Dicho esto, la Ley de Alquileres introdujo mayores aumentos de costos, como la comisión que ahora debe afrontar el propietario, y todo eso indudablemente tuvo un impacto en aquellos precios que antes se convalidaban negociando entre privados”.

Para Goytía, hasta el momento de la sanción de la norma los contratos se realizaban en el mercado por valores que difícilmente sobrepasaban a la inflación (ver gráfico en este artículo). “La ley formaliza una indexación que es, en muchos casos, mayor a lo que se negociaba”, afirmó.

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Julián Folgar, economista y profesor de Finanzas Públicas de la Universidad de Buenos Aires (UBA), concluyó que desde 2010 los precios de los alquileres aumentaron por debajo de lo que hubiese ocurrido de haberse aplicado la nueva fórmula que estableció la Ley de Alquileres, la cual combina la evolución de la inflación y la de los salarios promedio.

Con respecto al fuerte incremento en los alquileres observado en los últimos meses, Folgar aseguró que “no está estrictamente vinculado con la nueva fórmula (eso se va a ver con el tiempo), sino con el previsible salto del precio inicial como cobertura de los (nuevos) mayores costos/regulaciones, y fruto de la menor oferta”.

Nicolás Segal y Ariel Lieutier, economistas del Instituto de Trabajo y Economía (ITE) -que depende de la Fundación Germán Abdala (de ATE Capital)-, sostuvieron que los aumentos “son el resultado tanto de causas de corto plazo (inflación, atraso de alquileres luego de su congelamiento por la pandemia) como de largo plazo (dinámica de valuaciones inmobiliarias desacoplada del nivel de salarios)”. En cuanto al impacto de la nueva legislación, los autores reconocen que, tras la sanción de la Ley de Alquileres “si la o el propietario del inmueble se considera afectado por la actualización del índice, puede retirar su propiedad del mercado al vencimiento del contrato y luego realizar una oferta a mayor precio”.

Sin embargo, Segal y Lieutier advirtieron que las cifras compiladas por la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad -que estimaron aumentos de 53,8% durante 2020 para departamentos de 2 ambientes usados y de 63,7% para departamentos de 3 ambientes- se basan en las variaciones de precios de 5.300 propiedades publicadas en el portal Argenprop sobre un total de 450 mil hogares que residen en viviendas alquiladas (ver datos), por lo que “no necesariamente representan lo que ocurre en el mercado inmobiliario”.

En resumen, si bien no todos los incrementos en los precios son imputables a la nueva Ley de Alquileres, los especialistas aseguran que la norma ya comenzó a tener un efecto en los precios mediante una doble vía: como cobertura de mayores costos y como consecuencia de una disminución en la oferta.

“Como propietario estás comprometiendo un inmueble en una situación de incertidumbre durante un plazo muy largo”, explica Goytía.

Una alternativa no explorada

En el capítulo argentino del documento “Busco casa en arriendo”, publicado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), los especialistas Eduardo Reese, Florencia Almansi, Julieta del Valle y Andrés Juan aseguran que la política de alquiler social no está plenamente desarrollada en la Argentina y recomiendan una serie de medidas de promoción pública que amplíen las opciones de acceso a la vivienda digna en el país, incluyendo políticas de gestión del suelo y aliento a la construcción de vivienda para alquiler.

En Chile, el gobierno de Sebastián Piñera lanzó en 2013 un plan de subsidios al alquiler conocido como “Chao Suegra”. Destinado a personas de entre 18 y 30 años, el programa buscaba reducir el hacinamiento haciendo que los jóvenes inquilinos paguen únicamente una diferencia entre el abono mensual que les otorga el Estado y el valor total de su renta.

En Uruguay, uno de los cambios más recientes en materia de políticas fue la promoción de la inversión privada en vivienda social y el establecimiento de beneficios adicionales para quienes destinen dichas viviendas al alquiler, incluyendo la exención del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE). Entre los grupos objetivo prioritarios del programa se encuentran los jóvenes trabajadores, los estudiantes y los repatriados.

“Hoy en día, 1 de cada 5 personas [en América Latina] alquilan y muchas veces la vivienda de alquiler es de mejor calidad que la que pudieras comprar”, explicó Mildred Rivera, especialista en comunicación del Sector de Conocimiento, Innovación y Comunicación del BID, y agregó: “La promoción de la vivienda de alquiler es una opción viable que debe beneficiar tanto al arrendador como al arrendatario”.

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