Terrenos sin uso: las medidas habilitadas en Avellaneda ya están previstas en una ley provincial votada por la oposición

Una ordenanza aprobada en junio último por el municipio bonaerense de Avellaneda habilitó el cobro de una tasa progresiva y la eventual expropiación de terrenos que estén en desuso por 8 años consecutivos. La decisión fue criticada por dirigentes locales y nacionales de Juntos por el Cambio, que aseguraron que se trataba de “una medida totalmente arbitraria y anticonstitucional al mejor estilo Venezuela” que pretende “quitarle a un ciudadano lo que es suyo” (ver acá y acá). Pero, ¿qué implica concretamente lo que se aprobó?

El 10 de junio último, el Concejo Deliberante de Avellaneda aprobó sobre tablas una ordenanza que crea el Registro Público Municipal de Inmuebles Baldíos, Inmuebles con Edificación Derruída o con Edificación Paralizada, que deberá publicarse en el boletín oficial del municipio (ver proyecto).

Los inmuebles que ingresen al registro deberán pagar un 50% más en concepto de Tasa de Servicios Generales, la cual se incrementará a partir del tercer año en el que el dueño del inmueble no haya comenzado una obra. Finalmente, la norma habilita la expropiación (previo paso por la Legislatura de la Provincia y el pago de una indemnización, a precio de mercado) de aquellos terrenos que continúen en desuso tras 8 años consecutivos.

“La ordenanza sistematiza procedimientos administrativos para relevar, controlar y ordenar el territorio de la ciudad, fundamentalmente pensando en aquellas edificaciones paralizadas o terrenos baldíos en estado de abandono”, dijo a la Agencia El Vigía el intendente interino de Avellaneda, Alejo Chornobroff, y agregó: “Recién como última instancia el artículo 10º (…) propone la declaración de utilidad pública sujeta a expropiación, pero para eso tienen que pasar 9 años [N. de la R.: hasta el octavo año consecutivo incluido aparecen los incrementos en las tasas. A partir del noveno (el día cero del año 9) es que se puede declarar sujeto a expropiación]  de que ese inmueble sea registrado en ese Registro público municipal, que aún ni siquiera se reglamentó”.

Como indica en sus fundamentos, la medida se basa en la Ley de Acceso Justo al Hábitat de la Provincia de Buenos Aires, que cuenta entre sus objetivos la creación de “instrumentos que permitan reducir las expectativas especulativas de valorización del suelo”.

La norma provincial establece que los municipios “podrán declarar el parcelamiento y/o la edificación obligatorios de los inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada” estableciendo alícuotas para inmuebles ociosos idénticas a las de la ordenanza de Avellaneda y contemplando la declaración de utilidad pública de inmuebles cuyos propietarios hayan incumplido la obligación de parcelamiento y/o edificación.

La ley fue sancionada en 2012 -durante la gestión de Daniel Scioli- tras conseguir apoyos mayoritarios en ambas cámaras de legisladores de la Provincia de Buenos Aires. En la Cámara de Diputados bonaerense fue aprobada por unanimidad, incluyendo los votos a favor de Julio Garro (PRO) -actual intendente de La Plata-, Nancy Monzón (Unión PRO) y Veronica Couly (PRO-Peronismo). En 2021, este mismo espacio, ahora como Juntos por el Cambio, se expresó en contra de la ordenanza.

Un instrumento para fomentar la reinserción de terrenos

En su documento de 2017 “Herramientas para aplicar la Ley de Acceso Justo al Hábitat”, el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) sostuvo que los inmuebles ociosos “favorecen un crecimiento urbano de carácter extensivo, discontinuo y de escasa densidad ocupacional, con bajos niveles de consolidación debido al déficit en infraestructura básica que registra la provincia de Buenos Aires”.

Frente a esto, dice el CELS, medidas como el parcelamiento y edificación obligatorios “permiten que los gobiernos municipales asuman un rol activo en la transformación de inmuebles urbanos en estado ocioso y abandonado (…) y fomentar su reinserción en la dinámica urbana”, contribuyendo al ahorro de suelo urbanizado, de energía y de instalación de equipamientos de infraestructuras.

“Desde el punto de vista urbanístico, cualquier iniciativa que tienda a movilizar la propiedad ociosa tiene por detrás la voluntad de organizar el espacio y distribuir los espacios urbanos de una manera más justa”, explicó a Chequeado Guadalupe Granero, coordinadora del Área Urbanismo e Innovación del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM).

“No hay bondad en sí misma en este tipo de instrumentos, pero la cuestión de la ociosidad es particularmente importante cuando tenés déficit habitacional”, agregó la especialista. Según cifras de la Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad de la Provincia de Buenos Aires, el déficit habitacional en el distrito alcanza a unas 2 millones de personas.

“En relación a la expropiación, es importante recordar que este tipo de medidas forman parte del catálogo de instrumentos que los Estados poseen para organizar el desarrollo urbano. La declaración de la utilidad pública está avalada por procedimientos democráticos, que además suponen una justa compensación para el propietario. No son instrumentos de uso cotidiano o masivo”, agregó Granero.

Las normas municipales contra el abandono existen desde hace tiempo en por lo menos una decena de partidos de la Provincia. En 1965, la Municipalidad de Vicente López -municipio gobernado actualmente por Jorge Macri (Juntos por el Cambio)- aprobó una ordenanza que prevé una “toma de posesión con ánimo de adquirir por prescripción”.

De manera similar, la Municipalidad de San Fernando -cuyo intendente actual es Juan Andreotti (Frente de Todos)- autoriza desde 2003 la “posesión inmediata” de aquellos lotes “que se hallen en estado de abandono o sin cercos ni veredas, que adeuden a la municipalidad más de 5 años de tasas” y cuyo titular haya sido notificado fehacientemente.

Medidas similares han sido aprobadas en partidos del conurbano gobernados por diferentes partidos, como Morón, Tigre y Moreno, y en las localidades de Tres Arroyos, Cañuelas, Ayacucho, Brandsen y Maipú.

Ordenanzas contra la tierra ociosa o en desuso en municipios de la Provincia.

Fuente: Consensos para una Ley Nacional de Hábitat en Argentina, CIPPEC, 2020 (link).

Además, la “subdivisión parcelaria, edificación o utilización obligatoria de inmuebles ociosos” fue uno de los instrumentos recomendados por las Mesas de Hábitat celebradas de marzo a julio de 2019 y de las que participaron especialistas, organizaciones de la sociedad civil, miembros del Poder Ejecutivo Nacional, legisladores de diferentes partidos políticos y el sector privado.

Según el documento “Consensos para una Ley Nacional de Hábitat en Argentina” del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), la “movilización del suelo y de los inmuebles ociosos o subutilizados” fue uno de los objetivos consensuados alcanzados durante dichas jornadas.

También, en otras ciudades del mundo

En su libro Regenerating Urban Land, el Banco Mundial sostuvo que el impuesto a las parcelas de tierra ociosa es una de las herramientas que puede utilizarse “para gestionar el stock de suelo, desalentar la especulación y fomentar el desarrollo” y que “muchos gobiernos alrededor del mundo” han utilizado esta herramienta para motivar al sector privado a desarrollar terrenos vacantes.

En el caso de Seúl (Corea del Sur), por ejemplo, la ciudad impuso un impuesto con aumentos progresivos para tierras abandonadas u ociosas por más de 2 años, con la opción de confiscar las tierras si los impuestos no eran abonados. El Banco Mundial nombró medidas similares en ciudades como Bogotá (Colombia), Marikina (Filipinas) y Harrisburg (Estados Unidos).