Alquileres en Argentina: qué pasó con los precios y la oferta después de la derogación de la ley

En un contexto de crisis habitacional global, incluso en España, bloques de la oposición convocaron para el 15 de octubre una sesión especial en la Cámara de Diputados con el objetivo de derogar de manera definitiva el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que -entre otras cosas- puso fin a la Ley de Alquileres. 

En este contexto, el vocero presidencial, Adrián Ravier, aseguró que “la derogación permitió que inquilinos y dueños vuelvan a acordar [las modalidades de los contratos] y los resultados fueron contundentes: los precios reales bajaron 38% en términos reales y la oferta se cuadruplicó”. 

Cómo evolucionó el precio de los alquileres tras la derogación de la ley

De acuerdo con los datos del Instituto de Estadísticas de la Ciudad de Buenos Aires (Idecba) analizados por Chequeado, el alquiler promedio de un departamento de 2 ambientes en la Ciudad en agosto de 2026 fue de $ 812 mil. Esto representa una caída en términos reales (es decir, considerando la inflación) del 32,9% respecto de los valores de diciembre de 2023, momento en que se derogó la ley.

La caída es similar si se utiliza como ejemplo el precio promedio de los monoambientes o de los departamentos de 3 ambientes.

A diferencia de esto, el último dato del Índice de Precios al Consumidor (IPC) que elabora el INDEC muestra que el valor de los alquileres en el Gran Buenos Aires entre agosto de 2026 y diciembre de 2023 aumentó 683%, por encima de la inflación general del 247%. 

Los datos difieren porque el Idecba y el INDEC utilizan distintas metodologías. En el primer caso, el precio de referencia está en línea con los precios de oferta en el ámbito porteño publicados en los portales inmobiliarios, más precisamente por Argenprop, según consta en los aspectos metodológicos del instituto porteño. 

Mientras que en el caso del INDEC se consideran los precios efectivamente pagados por los inquilinos, quienes no necesariamente se encuentran todos bajo la misma modalidad de actualización, dado que aún están vigentes contratos de alquileres firmados durante las distintas versiones de la ley, que tuvieron efectos diferentes sobre el precio. 

Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, destacó a Chequeado que “la medición de Idecba se realiza sobre el precio publicado en las plataformas, es el valor inicial, y eso efectivamente bajó. Pero lo que mide el INDEC es el precio pagado por el inquilino, que tiene implícito los ajustes de actualización”. 

La oferta de inmuebles para alquiler subió más de un 300% desde 2023

En cuanto a la oferta de inmuebles, un relevamiento realizado en conjunto por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre estableció que la cantidad de departamentos disponibles para alquilar en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) registró una suba del 326% en septiembre con respecto a noviembre de 2023. Es decir, el stock en oferta creció por encima incluso de lo mencionado por Ravier. 

El trabajo utiliza las publicaciones disponibles en Mercado Libre desde 2017 y permite seguir la evolución de los precios por localidad y por tipo de propiedad. 

Germán Gómez Picasso, fundador del sitio especializado Reporte Inmobiliario, sostuvo a Chequeado que “previo a la derogación de la Ley de Alquileres no había oferta: según nuestras estimaciones eran 551 departamentos en alquiler en toda la Ciudad, y hoy hay 7.000 inmuebles ofertados”. 

Sobre la situación actual de los inquilinos, los resultados de la Encuesta Nacional Inquilina -publicada en junio por la agrupación Inquilinos Asociados, cuyo referente es Gervasio Muñoz-, determinó que el alquiler promedio es de $ 650 mil, que el 72,9% de los encuestados mantiene deudas y que el 20% debió mudarse por su situación económica. Además, el 78% de los inquilinos aseguró que tiene contratos que se actualizan cada 3 o 4 meses, y que en el 65% de los casos se ajusta por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).  

Qué establecía la Ley de Alquileres y qué cambió con el DNU 70/2023

La Ley de Alquileres, en su versión de 2020, disponía que los contratos debían durar 3 años, que el alquiler aumentaría de forma anual y en base al Índice para Contratos de Locación (ICL), compuesto por el 50% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que marca la evolución del salario privado.

Esa norma fue modificada en octubre de 2023, antes del triunfo de Javier Milei. En esa ocasión se habilitó una actualización de precios semestral, en base al Coeficiente Casa Propia, el cálculo dispuesto por el Gobierno para la actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. En ambos casos, los alquileres sólo podían pactarse en pesos. Los contratos firmados bajo esta ley finalizan en diciembre. 

En diciembre de 2023, Milei dictó el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, que dispuso modificaciones y derogaciones de cientos de leyes, entre ellas, la ley de alquileres, aunque los contratos en curso al momento del DNU se rigen por la ley vigente al momento de la firma.

Desde la entrada en vigencia del DNU, para los nuevos contratos el propietario y el inquilino pueden negociar la duración del alquiler y la variación de los aumentos. Además, el precio se puede pactar en dólares. Si desea rescindir, el inquilino debe pagar un 10% del contrato restante, y las mejoras de la vivienda dependen de la negociación entre las partes.